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单方擅自处理共有房产,所签合同是否有效?
发布时间:2018-07-13 来源:中山商报

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市民林女士:我和前夫去年由于感情原因,双方选择结束近十年的婚姻关系。我们两人名下有一套联名持有的房产,但最近前夫以需要用钱为由,说趁现在楼价高把房子卖了,并单方面与第三方买家签署了协议。这种情况我该怎么办?

记者跑腿:在两人婚姻关系存续期间,持有联名物业的情况其实相当普遍。对于林女士离婚前并没有明确处理房产归属的情况,记者近期也留意到了一个较为相似的法律案例,相信可以供其参考:

2013年,陈某和赵某离婚。在两人婚姻关系存续期间,两人在某小区购得房屋一套,房屋登记在陈某名下,离婚时,两人未对该房产做分割。离婚后,该房屋一直由赵某居住,但房产依旧登记在陈某名下。2017年,赵某以个人名义,将该房屋卖给朱某,并为朱某出具收条一张,但该房屋一直没有办理过户。之后陈某得知此事后,找到朱某协商,告知情况,让其腾退房屋未果,遂陈某诉至法院。

法院经审理后作出判决:赵某和朱某签订的房屋买卖合同无效。判决生效后10日内,朱某腾退房屋。

对此,有法律界人士指出,不动产物权的设立、变更应当进行登记,未经登记不发生物权效力。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益及处分权利的唯 一凭证。诉争房是陈某和赵某在婚姻存续期间取得的属于共同财产。且目前该房屋登记于陈某名下,朱某仅提交赵某收到购房款的收条作为证据,并不能提供证明陈某同意处分该房屋的其他证据,也不符合善意取得的条件。

依据《物权法》相关规定,其基本构成要件一般包括让与人对标的物无权处分,受让人须实际占有让与人转移占有的动产、对于不动产完成登记,受让人为善意等诸多要件。其中出让人的无权处分行为是善意取得的前提,这也是前述确定夫妻一方擅自处分共有房屋是否属于无权处分的必要性所在。如果是无权代理,则涉及是否构成表见代理的问题,两者显然不同。本案中,物业共同所有人的其中一方擅自处分共有房屋,第三人尚未完成房屋权属变更登记,因此不满足善意取得制度的要求,进而无法认定其已成为房屋的所有权人。


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