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“卖一买一”连环单求快放款多花上万值?
发布时间:2018-07-13 10:20 来源:广州日报

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最近有关房贷利率上升的消息引起购房者的关注。对最近市场上传出首套利率上浮15%的说法,据记者核实,目前这个“上浮15%”依然只是传言,大部分银行暂时还是按照首套上浮10%来进行放贷。

按揭购房,利率一旦上调,买家每个月的供款压力可能百上加斤。同时,对于二手房业主来说,买家选择哪种贷款的付款方式,分分钟影响到自己收齐尾款的速度。由于贷款购房的问题是买卖双方共同关注的话题,为此,记者近日从中原地产汇瀚按揭以及合富置业采访到几个“新鲜滚热辣”的贷款个案,给买卖双方提供有用参考。

从这些案例可以看到,为早一点放款,有买家会额外支付数千元的担保快放费用。中原汇瀚按揭业务总监莫静告诉记者,目前还有不少案例是业主主动替买家支付按揭费或担保快放费,因为他们急需资金使用,以几百万元的楼款来看,一个月的理财收益都可能相当于担保快放费了。

此外,部分买家则认为银行应遵守契约精神,不应该随意改变“同贷书”出示的贷款利率,因此一直与银行僵持着,业主唯有干着急。据记者了解,一些银行为免“同贷书”与最终放款的利率有差异,在“同贷书”上并没有具体约定贷款利率。而根据今年以来的贷款利率走势,利率始终处于上升势头。

案例一:业主急用钱,指定要一个半月收齐楼款,买家额外支付9000元担保快放费

据按揭机构介绍,他们最近协助滨江东一个电梯房单位快速放款,从成交到放款仅用了1个月,是近期一个“光速”放款的例子。

这套滨江东电梯楼单位成交价600万元,面积100平方米,买家首付五成,贷五成,于5月23日成交,签约时业主要求一个半月收齐楼款。一开始放盘时业主曾经要求一次性付款,并告诉中介对一次性付款的客户可以便宜三四十万元。但是等了一阵还是没有遇上愿意一次性付款的客户,于是业主放宽付款要求,可以卖给贷款客户,但需一个半月收齐楼款。根据双方在合同中约定时间,7月10日前收齐楼款。

为此,按揭公司帮客户办理完税过户放款的业务,即只要递件后有完税凭证,按揭公司提供担保函,银行见税单和担保函即放款。据了解,完税快放的收费一般是0.3%,出押快放的收费一般是0.2%,不过从完税到入押、出押,完税出证要5个工作天,出押入押也需要几个工作日,买家宁愿多付一点费用,希望可以尽快放款。

这宗交易的买卖双方非常配合,短期内已准备齐资料,资料于6月1日送去银行审核;6月3日网上审批通过,6月8日审批盖章,拿到银行按揭合同。6月13日完税过户,按揭公司审核完税出保函,最终在6月26日放款,从成交到放款整个过程只用了一个月时间,比业主约定的7月10日前收齐楼款的最后限期足足早了大半个月。从成本来算,买家额外付出了9000元担保快放费,不过由于可以快速收楼,如果房屋用于出租,一个月租金都有六七千元,如果是自住的,也可以尽快搬入新家。还可以尽早锁定利率,以免再受上浮影响。

案例二:目前正常进度是从成交到放款大约三四个月

记者从合富置业了解到的个案,一个是天河区天诚广场一个36平方米的小面积电梯楼单位,成交价为272万元,成交时间为今年2月。另一个是海珠区中海名都一个136平方米的电梯楼单位,成交总价为760万元,成交时间为今年3月。

天诚广场单位的买家采用商业贷款按揭购房,首付82万元,贷款190万元期限30年,月供10657元。中海名都买家则使用组合贷款方式按揭购房,首期五成,380万元;组合贷款380万元(其中公积金60万元,商贷320万元)。这两部分贷款期限不一,公积金20年,商贷30年,月供17949元。

合富置业人士表示,这两个交易的买卖双方在收集齐资料后,分别递送不同的银行审批。天诚广场单位用了2个工作日递交申请,银行批贷时间为5个工作日,贷款成数、评估总价与买家期望一致,也跟成交价一致,最终放款时的贷款利率与“同贷书”一致,为基准利率上浮10%。中海名都的买家递交申请用了5个工作日,银行和公积金中心审批共用去10个工作日,贷款成数、评估总价以及利率都以签署按揭合同一致,利率为基准上浮10%。这两个案例等待放款的时间大概用了两个多月,从成交到放款一共经历了三四个月时间。

贷款提醒想尽快“钱房两清” 买卖双方要配合

目前,不少买卖交易都是在“卖一买一”,这种“连环单”对收款和付款环节都非常敏感,如果自己不及时收款,有可能造成下一笔付款的违约。在签约时,买卖双方都希望尽可能使自己的利益最大化——对买家来说,希望拿到较低的贷款利率,业主则希望卖到相对好的价格,同时也尽快收款。

而在实际交易中,尤其是在贷款额度相对紧张的当下,买卖双方想“两全其美”是比较难达到的,因此双方要尽可能多体谅对方的处境,尽快配合按揭中介提交资料。尤其是不要忽略一些小问题,如因为信用卡还款逾期导致征信不好而要转换按揭银行,或是因为身份证到期而要重新办证,这些事情有可能增加额外的等待时间。

合富相关人士表示,只要买卖双方配合,按银行要求提供齐全的资料,一般不会遇到什么麻烦。若最终遇上“同贷书”和最终放款的利率如有不同,大部分购房者都是同意的,因为在签署按揭文件的时候,银行会提前告知买卖双方,最终放款利率以放款的时点为准,而且部分银行的贷款文件上也有列明,贷款利率在实际放款时会结合市场最新利率做出最终决定。

银行早放款,业主早收钱,买家早收楼,这是买卖双方最愿意看到的结果。对买家而言,如果遭遇银行上调浮动幅度,一些买家认为自己是唯一的输家,利益受损,故此不同意上浮利率。目前,一些业主也会在合同中备注出押后最迟的收齐尾款时间,如果与银行僵持,买家有可能蒙受违约金的损失。此外,有时候遇到市场价格波动较大的时候,业主可能趁机提出解除合同,买家在楼价上的损失更大。

对业主来说,卖房大部分是“卖一买一”,少部分则是因为资金周转而需要急售房屋。无论是出于何种原因,买卖双方都希望尽快放款,钱房两清。

全国首套房贷利率连涨18个月

日前,融360发布的6月全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比上升15.34%。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中,6月最低值为上海5.16%,最高值为东莞6.13%,均值首次突破6.10%。

贷100万30年利息比去年多16万

若以6月首套房贷平均利率5.64%计算,贷款100万元、30年等额本息还款,总支付利息约为107万元,比去年同期累计多还16万多元的利息。

数据显示,2018年6月,19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍;银行首套房贷款平均利率最高为基准1.203倍;工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮15.2%水平。

首二套房利率差值收窄后将趋于平稳

6月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为:上海5.16%、厦门5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、北京5.47%、长春5.49%。6月首套利率超6%的城市达到4个,分别为:哈尔滨6.00%、郑州6.03%、武汉6.06%、东莞6.13%。

业内人士表示,预计未来在整体经济形势未发生重大变化的情况下,整体房贷利率仍保持上升趋势,首二套利率差值在收窄后将会趋于平稳。


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