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尽快建立长效机制,对楼市进行根本性改革与疏导
发布时间:2018-12-17 来源:南方网

12月13日召开的中央政治局会议分析研究了明年经济工作,没有提到楼市调控,引起舆论关注。

市场总是按照过去的思路认为,当经济下行时,尤其是地产调控长时间冻结楼市后,政府应该放松地产调控以刺激经济增长,这种“放松”会制造一个巨大的商业机会。

毫无疑问,房地产现在是中国家庭主要的财富,也牵扯最多的行业与企业,并与地方政府收入息息相关,处于宏观经济的核心位置。正是因为这个原因,事关地产业的各种调整,都会遭遇利益阻力,并通过金融风险,绑架政策调整的空间。地产业不再是一个单纯的行业问题,而是利益博弈与风险周期的结合点。

事实上,经过两年多的调控,成功抑制住了楼市过热的现象,当前,各地楼市出现了一些分化,表现为一些城市房价与交易量微跌,另一些城市依然微涨,总体上表现平稳,避免了“大起大落”。从房地产投资、销售、土地交易等数据看,也没有表现出大起大落的趋势。但是,一些利益相关者并不喜欢这种状态,因为楼市是一个由预期推动的市场。当前平稳的状态无法给出一个明确预期,对于市场卖方而言,则希望有一个确定的房价上涨预期,吸引大批客户涌入,量价齐涨。

但是,当前中国各地的房价相对于本地人均收入而言过高。即使现在放松调控,也不会有多少人能够承受当前房价,因此,依靠“涨价去库存”的方式已经缺乏基础,同时又会制造巨大的“泡沫风险”,因此,中国必须继续推进“稳定市场”的调控目标。

房地产市场应该在坚持“房住不炒”定位的基础上,积极推进长效调控机制的落实,而不是将短期的调控政策长期化,比如限购、限价等。以限制为主的短期调控政策,虽然能够短期内稳定市场,但不能最终化解市场的扭曲与风险。

要化解房地产市场种种问题,必须建立长效机制,比如引起房价过快上涨以及由此引发大量投机活动并产生风险的一个重要推动力,是地方政府对于土地财政的过度依赖,这又涉及到分税制改革。此外,不断的货币刺激导致资金源源不断流向房地产业,坐享资产价格上涨收益,扭曲了经济结构,推动了脱实向虚。因此,必须把经济引向高质量发展道路,在土地金融财政等领域实施重大改革。

但是,这些领域盘根错节,很难在短期内解决,导致房地产短期调控政策长期化,影响了疏导市场的进程。这会让一些人借此指责这些调控政策违背市场规律,并以房地产投资下滑影响经济增长为由,希望放开调控。目前,我们正处于这种状态。

现在需要抉择的是,如果房地产投资下行,必然会影响经济增长,并对相关行业构成冲击。但是如果为了维持经济增长而采取刺激地产业的措施,那么,就会以房价上涨为代价,进一步抑制实体经济,抬高经济成本,削弱消费能力,前者是对经济短暂的刺激,后者则是长期压制,并不利于经济结构与发展质量,如何选择应该一目了然。

我们认为,为了避免房地产投资过快下滑产生冲击,应该加大非商品住宅的投资,比如保障性住房、租赁住房等。这需要在土地和资金等方面做进一步安排。日前,国家发改委在相关企业债券发行方面,明确提出支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目。这或许是一个可行的方案。

目前房地产市场调控采取“一城一策”的方式,将明确地方政府的责任,但可能有一些地方政府在利益导向下调控不够坚决。因此,中央政府应该在货币政策之外,逐步建立全国统一的监测机制,以及不动产全国联网,对房地产市场既能统一管理,又赋予地方某些独立性,同时还不会失控。

当前,应该尽快建立长效机制,对房地产市场加以根本性的改革与疏导。因为,如果不改革现有的短期调控政策,市场就没有明确的预期,从而会影响整个市场的发展。如果这种状态持久化,就要更加警惕后续政策不要造成大起大落。现在的问题是,市场虽然稳定,却积累着一些不利的力量,因为失去方向的时间太久,市场的承受力越来越弱。21世纪经济报道

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