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住房租赁市场迎来盈利年,规模化发展或成行业趋势
发布时间:2021-09-07

2021年,对于大部分租赁住房运营商来说,将是一个拐点之年。

近期,各地产企业纷纷发布上年度业绩报告,以万科、龙湖为首,多家租赁住房业务营收抢眼,让外界感受到了头部品牌释放的澎湃活力,而龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上对冠寓盈利的预测,更为行业的2021年添上了不一样的色彩。

“2021年龙湖冠寓业务将迎来盈利,预计收入为25亿元左右。”

珠海龙湖冠寓实景图

近年来,在政策的指引下,租赁住房市场规模化、规范化的发展趋势已逐渐形成,而随着头部运营商们来到盈利的分水岭前,意味着行业最大的痛点也即将被化解。有观点认为,头部企业实现盈利,既是行业正式走向成熟的一个标志,同时也是在市场化环境下,行业得以长期健康发展的重要前提。

当良性的商业模式被市场确认,一系列发展中的症结或迎刃而解。以此来看,2021年或是租赁住房行业走向成熟的一座新里程碑。

一、行业分化头部玩家稳中有进

近年来,我国租赁住房行业发展曲折,企业的野蛮扩张、行业参与者能力差异、产品质量标准模糊成为行业发展桎梏。据统计,近三年来已有170家长租公寓企业消失,仅从2020年以来,全国超过20家长租公寓爆雷、“跑路”。

珠海龙湖冠寓实景图

与很多老面孔黯然离场并存的是,一部分企业依然在这片土壤里健康成长。近日,各地产企业轮番发布上年度业绩报告。作为行业的第一梯队成员,万科及龙湖所披露的信息,显示租赁市场头部玩家,在疫情的重压以及行业问题频发的双重困境下,依然交出了可圈可点的答卷。

在2020年的年报中,万科首次披露了长租公寓业务的营业收入,超过七成的业务增速,凸显出未来发展可见的优越前景;而另一位头部玩家龙湖亦不逞多让,其主航道之一的租赁住房业务在2020年实现租金收入18.1亿元,自2017年以来,四年租金收入复合增长率达到221%,成为龙湖经营性收入稳定贡献源。

疫情之下,头部玩家依然展现出的澎湃发展动力。在业内人士看来,市场问题频发虽然影响着行业走势和市场信心,但也倒逼行业注重规范化问题。长期来看,劣马的加速淘汰,对行业建立健康竞争机制将是利大于弊的。

在这背后,是我国租赁住房市场正释放出愈来愈大的市场需求。据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,目前中国房屋租赁人数已超过2亿人,其中,56.55%的租客首选长租公寓作为租赁住房。

珠海龙湖冠寓实景图

可以看到,相较于过往粗放式的野蛮生长,在运营管理上更加注重质量的万科、龙湖等企业,正在以更高的市场占有率为行业带来一系列新的变化。

有业内人士表示,市场对于租赁住房业务的高需求,不仅聚焦于供给数量,更重视供给质量。租赁住房企业逐步收敛聚焦精细化运营,高质经营、稳中求进已成为行业未来发展趋势,头部玩家的规范化运营,为其在劣势环境下的稳步拓展提供强有效的能力支持和品质把控。

二、行业波动规范化规模化发展成为主旋律

随着市场不断释放的真实需求,使得稳中求进的规模化、规范化发展正成为当下租赁住房企业的发展主基调。

2020年疫情特殊的大环境下,租赁住房企业拓展及开业增速放缓,行业洗牌加速,但头部玩家的规模仍保持较快增长。截至报告期末,泊寓已将深圳城中村深度改造作为自身新的增长点,截至2020年贡献房源占总量近半数;而在这一年里,冠寓也将开业数量提升至9.0万间的规模。

不止于此,其他头部玩家亦同样摩拳擦掌。例如,旭辉瓴寓截至2020年末已布局18座城市,已拓房源超74400间;华润置地在业绩会上表示,“十四五”期间会有重点铺排和安排,未来会以每年新开10000间的速度增长,希望在“十四五”末进入长租公寓市场前十名。

这或预示着,在一轮行业洗牌过后,以房企为代表的集中式租赁住房运营商,将在市场占据更重要的位置,而随着规模效应的形成,也为这些企业真正实现盈利打下了基础。

事实上,在租赁住房领域,利润与规模存在极高的正相关性。龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪便曾表示,如果一家长租公寓品牌管理的房间低于一定规模,想要盈利将几乎不可能。

适当的规模增长,是企业走上可持续健康发展路径的重要前提。事实上,与分散式长租公寓运营商相比,拥有开发商背景的租赁住房品牌在品质把控、质量管理上拥有着天然的优势。

譬如,冠寓所有新的产品都采用全拼装结构,墙板、地板主要的装修材料靠龙湖自有工厂生产以及组装,围绕装配式产品构建一整套的实施体系。

而在2021年,冠寓也有望正式翻过盈利的关卡,彻底解决这一行业最大的痛点。在业绩会上,龙湖集团CEO邵明晓预计:“2021年龙湖冠寓业务将迎来盈利,预计收入为25亿元左右。”

三、路径明确聚焦供给端发力

时至今日,政策端的倾斜,也为以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的住房租赁运营商,带来更多发展的空间。

今年3月召开的全国两会为租赁行业未来发展定下基调,政府工作报告明确指出,需通过土地供给增加、专项资金安排、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

至此,租赁行业的规范化发展被提升到空前高度外,租赁住房的有效供给也成为政府解决大城市住房困难问题的焦点。

克而瑞租售表示,大力发展租赁住房是新发展格局下的必然之举。从长期来看,市场与保障的分层住房体系将成为房地产成效机制的发展重点。

而正如政策所鼓励,供给端发力成为租赁行业化解大城市住房困难的方向,在此之中,民营企业亦在明确自身定位,在建设租赁租房市场中发挥更重要的作用。

截至2020年底,冠寓已于武汉、南京、重庆、深圳、天津、苏州、青岛、厦门在内的全国十余个重点城市落地40多个项目,提供超过2万套人才保障住房。

比如北京冠寓亚运村关庄项目,龙湖针对性进行研发设计、产品建造、运营管理,打造办公、居住、休闲一体的联合空间,从项目区位、产品双维度有效解决大城市青年人群租房难题。

当然,不止是冠寓,人才公寓的布局在近期迎来了头部企业的争相追逐。譬如,旭辉便于上海虹桥商务区,先后布局旭辉瓴寓、乐贤居等多个人才公寓项目,满足商务区内就业人群的居住需求,进一步实现职住平衡。

提升城市新市民、城市青年的租赁居住环境,助力城市人才安居和行业的规模化、规范化发展,在全新的市场环境下,租赁住房面临更多新的挑战,也将迎接更多新的机遇。随着头部企业盈利模式的确立,沿着规范化、聚焦供给端发力的发展途径,健康发展的行业轮廓已日渐清晰。

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