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机构发布2018房地产市场展望

房屋向居住属性回归
来源:中山商报 2017-12-29 第 4219 期 A06版 编辑:记者梁展宏 发布时间:2017年12月29日


    商报讯 在即将过去的2017年,房地产市场调控措施密集出台,楼市呈现出先热后冷再回暖的态势。记者从链家地产中山市场部方面获悉,日前链家研究院发布了年度市场报告《2018 年房地产市场和行业展望》。报告认为,经历了2017年的动荡,回归价值将是2018年房地产市场的核心标志。与此同时,房价涨幅趋于平稳、租赁市场迅速崛起、房屋向居住属性回归等都将有望在来年市场得到体现。

    机构解读明年市场成交:“低温下行”

    对于即将到来的2018年,链家研究院认为,对整个房地产行业来说,2018年是1998年启动“房改”20周年,是改革开放40周年,也是“十三五”发轫之年。在2017年政策层释放的信号来看,一场以租购并举为导向的第二轮住房改革已经开始步入轨道。

    “2018是小年,预计成交量不会有大起色,价格会相对比较稳定,市场整体会继续保持低温下行。”链家研究院在报告中分析认为,2018年楼市的特别之处,在于其是处于另一轮大周期的起点上,预计未来房地产市场会呈现以下五个方面的显著特征:房价的上涨越来越集中于少量的城市,房价高于全国平均水平的城市仅占2成,房价涨幅超过全国的城市仅1成,涨价集中度在加剧;房地产主战场从三四线回归重点二线,二线城市未来的人口流动、各个方面的潜力会更大;城市圈将成为载体,以城市群驱动房地产行业发展的趋势将进一步明显,如粤港澳大湾区;一线城市二手房占比进一步提高,更多的城市进入二手房交易为主导的市场;一个潜在的未来的趋势,就是人口向城市中心回流。

    2018年房地产的定义关键词:“品质时代”

    值得一提的是,继“存量时代”和“租赁崛起”之后,“品质时代”成为链家研究院对2018年房地产的定义关键词。

    报告认为,目前房地产市场主体的需求开始发生变化,有几种需求渐渐明朗成型:高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、年轻白领的品质合租、单身独居人群的品质居住、老龄人口的分散式居家养老需求。他们的需求正从数量向品质转变,而这也将使房地产行业在2018年进一步往“品质时代”发展。

    高收入家庭的改善性需求主要集中在城市高收入家庭,大多数情况下,这类家庭已经有了一套房甚至多套房,但随着收入的增长以及家庭成员的扩大,已有住房并不能满足他们的改善性需求,所以需要换房、换购和改善。品质居住需要增量和存量两方面来增加供给。

    中等收入家庭的首置需求。随着大城市房价的上涨,首次置业的门槛越来越高。与郊区化、豪宅化的新房相比,二手房的总价、户型和区位更加多样化,且供应量相对更大,因此首置的品质居住主要依靠二手房市场。

    单身独居人群的品质居住需求。适龄未婚青年偏好于可负担的小户型单身公寓,出行便利、配套便捷的互联网以及丰富的社交场所。离婚未再婚中青年则倾向于面积适中、配套公园、健身休闲场所。独居老年人既需要强烈的亲属朋友陪伴的心理需求,也需要简单的健身设施,而身体机能的退化对于居家医疗、居家护理需求旺盛,分散式、服务式养老公寓得到老年人的青睐。

    中山市场平稳过渡:进入存量房交易期

    在中山市场方面,自今年三月份我市出台一系列楼市调控措施以来,全市一手商品房网签量出现了较大面积的回落。对此,中山链家地产方面认为,这当中既有楼市受限购政策降温的市场原因,另一方面又有受地方网签备案措施限制的非市场性原因。

    “从近几年中山一二手房的成交数据来看,虽然近两年一手房成交量从高位回落,但二手房的成交却一直保持上升势头。尤其在今年楼市调控措施出台后,二手房的量价表现反而更为坚挺,这可以说是2017年中山市场的一个转折点。”中山链家的相关负责人陈晓华指出,截至今年12月下旬,2017年二手成交量历史首次超过一手成交量,一二手成交比达到0.4的历史新低。

    陈晓华指出,一二手房成交比是指一手成交量除以二手成交量的比率。在2016年以前,中山的该项数据一直都在3以上,也就是说往年一手成交量基本都是二手成交量的3倍以上。到了2016年,这项数据变成1点多,而2017年则历史性破1,一手只有二手的0.4倍了。这意味着中山已经在从新房市场逐渐向着二手市场(存量房)时代过渡。

    对于2018年的市场走势,陈晓华认为随着市场对政策的消化,明年市场整体成交量应该会较2017年平稳。改善性和刚需群体仍将会是市场成交的主力。与此同时,在商业类物业不受限购影响的情况下,以出租为目的的投资性置业需求和成交应该会逐渐增加,这点在今年下半年的中山公寓市场中已有所体现。