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粗线条规划难“救活”老城区商业地产

来源:中山商报 2017-10-13 第 4186 期 A06版 编辑: 发布时间:2017年10月13日
    商报讯 今年8月初,位于老城区的悦来城商业项目整体拍卖。土地总面积5362.2平方米(折合8.0433亩),位于石岐区悦来路以西悦来上街以北,用途为商业(兼容公交枢纽用地),出让年限为40年。该用地现状为部分已平整、有地上建筑物,地上建筑物面积为9846.46平方米,该地上建筑物与建设用地使用权一并公开出让。

    最终,在仅有市属国企中山城投报名参加的情况下,前者以单价 5300元/平方米、总价6669.53万元的底价成交。地块竞得人须将拆迁安置13 间商铺,兴建约460平方米的公交枢纽站和约5209.2平方米公共停车场,其隐形开发成本并不低。在笔者看来,相比起商住地遭开发商群抢,该商业项目不受青睐似乎并不让人意外,而中山城投在无对手情况下拿下,似乎更像是走了个流程。同时,这也反映出了目前老城区商业地产开发存在的一些问题。

    记得在2012年悦来城开发之初,项目当初被定位为“现实中的淘宝商城”,是一个集多元化购物、小型品牌餐饮、娱乐于一体的大众化休闲购物商城,招商对象主要为80、90后创业者。因地理位置处于老商圈核心地带,加上低廉铺租等优惠,开业之时引来了不少创业族的关注,悦来城很快满额入住。不过,时隔一年,由于经营困难,大部分店主无法交付租金,迫使物业作出清退决定。资料显示,2013年11月,悦来城近200家店铺被清退,商场大门从此关闭,这时距开业仅一年左右。

    事实上,笔者留意到,早在悦来城关门前,位于孙文纪念堂旁一栋数层高、名为石岐区“时尚城”的项目同样遭遇到了类似的情况。偌大的商业楼,如今只剩下一家电影院在支撑着。有趣的是,两个项目的距离仅300米左右。

    在笔者看来,两个项目的先后关门大吉,其实并非巧合。在电商的强烈冲击下,近年主打年轻群体的中低端服装、饰品消费已经基本转到网上,相关实体店销售不景气已是不争事实。当项目的业态规划无法适应市场的快速变化时,其遭到淘汰只是时间问题。

    而除了商业业态的规划问题外,笔者认为,老城区个别商圈的没落与片区市政、商业开发等规划的因素更大。以悦来城所处的孙文西板块为例,自从该片区实施单行交通,片区拥堵现象虽然有所减少,但人流、车流也随之流失不小。面积所限难以扩容、消费群体定位难以转变,导致高端零售业不愿意入驻等。更深入看,老城区人口、建筑密度大,建筑的设计水平低,用地功能混乱,难以进行科学、合理的功能区分等因素,都与老城区商业环境不佳紧密相连。如此一来,老城区在大家眼中即便位置再好、再核心,现有条件的制约下它也无法发挥出应有的优势。

    要改变这种现象,相信有去过佛山市禅城区祖庙商圈(东华里片区)的人,都会对其旧城改造的效果颇为赞赏。笔者认为,从文化价值、片区所处位置、业态开发等方面来看,目前石岐“孙文纪念堂——孙文西步行街——悦来路片区”与禅城祖庙实在有很多相似之处。尤其在中山139文化街区开发多年仍不见起色的情况下,如何通过科学改造,让这个拥有数百年历史的文化街区重焕光彩、重现活力、重塑中山传统商圈品牌,并在保护与传承基础上再造现代文旅与商贸的繁华,是中山城市规划该肩负的使命,也是中山旧城改造大有可为的领域。至于如何做到这一点,高标准、高规格、符合市场经济现实(政商共赢)的总体规划必不可少。反观粗线条、小打小闹的局部改造规划,长远上并不能打造出一个以点带面,集历史、文化、旅游、休闲、商贸于一体的多功能文旅商圈,而真正“救活”老城区商业地产也将无从谈起。

    致远

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