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本地客成主攻对象

新盘加快亮相迎“金九”
来源:中山商报 2017-09-01 第 4171 期 A06版 编辑:文/记者梁展宏图/记者叶劲翀 发布时间:2017年9月1日

    商报讯 今年二季度起,楼市调控政策开始了收紧态势。如此背景下,楼市需求端的持续收紧让房地产市场出现了明显降温。据记者观察,对于九月,这一楼市传统旺季,中山不少开发商寄望于新一轮的推货潮,能够刺激购房者的置业需求。据不完全统计,9 月期间市内多个项目将推出全新货源,当中不乏东区远洋世家、长江路富逸城等地处市中心的全新商住综合体项目。
    
    机构调查

    金九银十市场加速推新 火炬、三乡、坦洲三镇区库存最多

    据8月底合富研究院中山区域的最新数据监测显示:全市住宅库存52854套,呈现出持续上升的势头。而在2016年年底,中山住宅库存约在4万套左右。折算下来,今年来中山每天新增超过50套房的库存。

    在区域库存方面,截至8月中下旬,火炬开发区居全市镇区住宅库存榜首,共有7387套;三乡镇6541套排名第二,坦洲镇6408套居第三。

    对此,合富辉煌中山区域市场分析负责人谢仲娟向媒体表示,随着传统九月旺季的到来,开发商推新货的节奏也在加快。初步统计,在9至10月,全市将有超过15个新项目上市。当中不少开发商主推的是高端项目。谢仲娟认为,在过去几个月的调控下,房企的销售速度有所放缓已是不争的事实,前者想要完成年初定下的销售目标也有一定难度。如此一来,开发商对于项目利润水平的诉求会更加强烈,这也是开发商加速推出高端项目的重要拉动因素。随着全市新推项目的开始增多,在目前市场稳定的情况下,各开发商为吸引本地客的回流,不排除会推出部分优惠措施以促进销售。加上库存不断上升,销售稳步下跌,这为后市稳定价格提供了基础。

    业内人士

    网签预约、银行房贷成市场制约

    虽然楼市库存的升高反映出了市场的降温,不过在不少业内人士眼中,眼下楼市成交的降温并非基于市场购买力的自然下滑,而是受商品房网签、银行房贷等多重因素的影响。

    譬如,在地方调控方面,今年3月底中山对本市户籍居民家庭暂停发放第三套及以上住房的商业性个人住房贷款。对非本市户籍居民家庭,暂停发放第二套及以上住房的商业性个人住房贷款。4月份,市国土局对新房售价高于备案价格或下浮幅度超过15%不予网签。

    与此同时,记者走访了解到,今年春节后资金成本一直明显上涨,并且在房地产调控政策持续收紧的情况下,信贷政策也从过去的有折扣到全面收紧并上浮。据融360大数据对全国数十个重点城市的数十家银行的统计显示,今年7月份全国首套房平均利率约为5%,同比去年7月份上升超12%。

    在中山,各大商业银行在首套房贷的房贷利率优惠一直在收紧,目前已经基本回到基准利率水平,且放贷时间也较以往有所增加。至于二手方面,目前所有受访银行已经基本没有折扣,上浮10%已是主流,个别银行已经上浮20%。

    此外,早前市内多家开发商的负责人向记者直言,当前困扰购房者、开发商的不仅在于贷款利率,还在于银行审批周期的长短,以及这些审批通过以后是否会按时放款等,都是具有较强不确定性的。通常来说,购房者购房多数是通过按揭贷款的方式,所以如果房贷利率提高或贷款长时间批不下来,那么购房者势必会重新安排购房计划,购房者的压力更是进一步加大。再加上商业银行收紧信贷政策,无形中确实会影响到购房节奏和购房计划。

    “一方面,目前一手商品房网签轮候时间较长,导致业主购房的贷款流程会也相应延长。受此影响,开发商资金回笼的速度也大为减慢。另一方面,为了缩短网签轮候时间,部分楼盘会私下采取‘双合同’(毛坯房+精装修合同)的销售方式。而此举会加大购房者首付压力,同时也可能或造成一些潜在的置业纠纷。”某本土房企负责人叶媚(化名)直言,其实现阶段刚需购房者的置业意愿还是比较高的,而过去几个月中山市场成交量的降温更多是基于调控所致。加上外地客受限的因素,今年“金九银十”期间本地置业者将成为各大楼盘的主攻对象。

    市场动态

    主城区两全新项目有望本月亮相

    说起金九银十的中山楼市,不少购房者都比较关注主城区楼市的动态。其中,已经有较长一段时间没有新项目推出的东区更是备受关注。记者早前走访发现,目前东区起湾道至长江路一带正在施工的有远洋世家、富逸城两大商住综合体项目。

    其中,远洋世家地处东区起湾道边上(原香格里拉酒店地块),周边生活配套设施相当成熟。今年4月份,远洋地产开始对酒店局部地块进行前期施工。现阶段施工地块总面积2.6万平方米,项目开发用地均为商业住宅用地,规划总建筑面积约10.5万平方米,预计于2018年12月完成相关建筑建设。记者早前在项目现场看到,目前工地的两栋住宅楼已处于建筑阶段,而据早前中山远洋方面的初步透露,项目初步计划9月首度开放营销中心,整体定位为东区核心地段高端商住项目。

    记者早前从开发商方面了解到,远洋世家也有望成为远洋地产在中山市场首个引入远洋集团旗下WELL健康建筑标准的带装修商住项目。就现阶段而言,远洋世家在建筑设计、用料等开发标准上都是目前中山远洋所有项目中定位最高的楼盘之一。

    另外,记者早前从东区办事处获悉,按照总体规划,原香格里拉酒店的总占地面积为134亩,拟打造成东区一个集商业与住宅于一体的商住综合体。据介绍,远洋地产与大信控股将在该用地上开发建设集高端住宅、购物、娱乐、餐饮、公寓、酒店、办公于一体的大型城市综合体。目前地块的性质功能、容积等已经调整完毕,不过有关开发细节仍未对外公布。记者早前走访了解到,目前原香格里拉酒店的主体建筑已进入全面清拆阶段,本地商业地产龙头大信置业将负责该项目的商业部分建设。

    至于地处长江路与孙文东路交汇处的富逸城占地超过200亩,总建筑面积达到了68万平方米。项目位处主干道长江路与孙文路交汇处,西接东区中山路,东邻火炬开发区,北连规划兴建的五马峰森林郊野公园,南面是城东商住区。值得一提的是,按照相关规划,未来长江路与孙文东路下穿隧道将计划与项目的地下车库连接(单进单出设计),设计上与目前中山三路利和广场下穿隧道连接口的形式基本相似。

    记者了解到,目前项目正在动工的包括富逸商业综合体以及一期住宅项目。其中,商业体“Toppark”占地50余亩,总建筑面积近30万平方米,由三栋22至25层高的甲级写字楼、大型露天商业街以及商业裙楼组成。目前招商已完成20%,万达电影文化城和正大会员超市两大主力店均已确定入驻。项目预计在2018年封顶,初定2020年开业。

    至于住宅开发方面,记者了解到一期组团开发面积达18万平方米,由多栋最高达100米的住宅楼组成。户型单位面积由120至200多平方米不等,主打两梯三户/四户设计。记者在项目现场看到,目前一期住宅已经全面封顶并进入拆排栅阶段。按照富逸实业早前介绍,项目计划十一长假前放销售中心,未来不排除以现楼方式发售,而住宅的整体设计、用料将较石岐区富逸臻园项目进一步提升。

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