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住建部称将立法明确:租房与买房享同等待遇

来源:广州日报  编辑: 发布时间:2017年7月31日

  日前,住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。为了实现百姓安居梦,目前,我国着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。上周,我国首部住房租售条例公开征求意见,住房租赁和销售市场立法加快步伐,有望通过法治手段遏制各种租房乱象,对住房租赁市场加以规范。而广州市近日率先提出“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,成为扶持住房租赁市场发展、促进市民待遇均等化的一个重要举措。上海市日前首次以“招拍挂”方式出让两块租赁住房用地;北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房。这些举措都预示着我国正从供给端频频发力增加租赁住房有效供给,住房供应加快向“购租并举”的供应新体系转变。有学者指出,“房住不炒”的障碍之一是租购不同权。如今一旦搭建“租购同权”平台,使房东和租客处于相同的法律地位和享有同样的权利,有利于使租房切实成为实现“住有所居”的途径。就广州本地而言,伴随着楼价不断攀升,租赁时代也已经到来。

  市民传统观念有待转变

  “居者有其屋”是大多数市民的传统观念,一代传一代,但现在广州的房价已处于相对高位。2017年上半年,广州全市的二手住宅登记量为76269套,以广州链家促成的住宅业务为例,2017年上半年广州市二手住宅总体套均总价为204.07万元/套,同比上升9.1%,上涨17万元/套。当代年轻人要靠自己的积蓄在市区买第一套房子,基本要等到30岁之后,且多数要在二手楼市场内寻找。政府部门在这个时候推出鼓励发展现代住房租赁产业的措施,旨在扭转客户的观念,将“有其屋”改为“有屋住”,不管是通过买卖抑或租赁的方式,有房子住,便能解决“住”的问题了。

  广州链家的数据同时显示,2017年上半年广州市住宅总体套均租金为3815元/月,同比上升7.1%,增加252元/月。租客群体中,30岁以下的成交比例为54.8%,比2016年全年的49.2%增加了5.6个百分点,这一年龄群体正是暂时无法入市购房的主力对象。“阳光家缘”数据显示,今年上半年住宅租赁备案量为12.49万套,若算上小业主尚未报备的个案,总量或逾20万套。可见广州本地的租房市场表现要优于存量房买卖市场。实际上,在今年1月23日,广东省人民政府办公厅已发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出19条要求,鼓励外地人口净流入的城市大力发展当地的住房租赁市场。

  据广州市统计局公布数据,截至2016年末,广州市11区常住人口数量达1404.35万人,其中户籍人口870.49万人,外来人口533.86万人。长远来看,这个方案给予广州租赁群体有更大的选择空间,只要未来能保证租赁房源量充裕,租赁市场或将呈几何级数式快速发展,良好的经验亦会被周边城市所借鉴。

  大多数人难以承受学区房价

  为保障租赁双方权益,支持租赁居住方式。政府部门赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,这个具体细则由各区教育行政主管部门制定。

  不可否认,广州学区房价格一直处于上升通道内,特别是老城区内,资源相对紧缺。广州链家研究院院长周峰举了一个例子,像广州市教学资源最强的越秀区东山口板块,这里面汇聚了署前路小学、培正小学、农林下路小学、培正中学、市七中等多所省一级学校。东山口地铁站上盖的东山锦轩,楼龄有16年,二手住宅成交价是7.3万元/m2,买一套单位连税费的总价至少要700万元,可以入读署前路小学。而附近龟岗板块的启明一马路楼梯房,是上世纪50年代的物业,楼龄超过60年,今年的成交价也在7.05万元/m2,总价达540万元以上。这还不是总价最高的板块,假如在天河区的珠江新城板块,能入读名校的单位,基本要1000万~1100万元/套。

  在目前银行信贷收紧下,买家至少需要支付四成到五成的首期,才能达成交易。试问一下,能一下子拿300万元出来的客户,能有多少呢?肯定是有的,但绝不会多。于是,如果通过租房也能拿到名校的入学指标,可以说是一条成本不高的捷径。

  租购同权未必能刺激租金明显拉升

  有市场人士就认为,这里所谓同权的“权”,应该是能获得分配入读小学的权利,但未必是和拥有房产的本地户籍客户同等的优先权,除非是优质的教育资源得到大规模的扩张。
  以老城区越秀区为例,一所省级小学每年提供的学位大概在200~250个之间,一般都是优先把指标给到招生地段内的“有房有户者”,在遇到招生名额大于当年适龄“地段生”数量时,入读名额会出现空缺,才由其他“不完全房产户”、“随祖辈”、“随非直系亲属”、“租户”、“集体户”、“拆迁户”等依次轮候补充。

  因此,料此后教育部门出台的新细则,应该不会采用“一刀切”的标准,在全市11个行政区域内实行。估计仍会先在郊区,特别是教育资源差距不太悬殊的板块内先作实验,待积累了足够的成功经验,才会逐步向市中心区过渡。这个试验过程起码有5~6年,且实施计划最快也要在2018年5月的小学招生才能显现。

  从目前市场情况看,租客的关注度有所提高,数据显示,2017年7月18~25日(8天)经广州链家新增可出租房源量比2017年7月10~17日(8天)微增0.6%,日均新增出租房源量624套。而后八天广州链家接待租客咨询比前八天增加3.9%,单日约514个租客与经纪人员沟通咨询。此两项数据充分说明,广大租客对该政策的关注度远高于业主,故而在短短数天内(特别是周末)加大了向中介咨询的频率。而业主并没有因为政策初稿出台便积极将物业放租,市场反应估计要留待详细的细则公布后才出现。

  从门店的反馈情况看,目前暂时未有业主对自己出租的物业进行提高租金的行为。而以教学资源最为丰富的越秀区为例,2017年上半年无电梯物业租赁成交比例为45.1%,比2016年同期增加1.8个百分点,接近一半租客选择楼梯房。与此同时,2017年上半年越秀区无电梯物业的套均租金为3126元/月,同比上升5.9%;带电梯物业的套均租金为4727元/月,同比上升1.2%。但是,在楼龄较长、建筑结构欠佳的前提下,即使未来出现较大利好,与优质名校学位挂钩的楼梯房,其租金升幅未必能领先于带电梯物业。

   中介成为受惠者,业务或会增多

  在增加租赁住房供应方面,主管部门提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。在这一点上,实际上除了要开发企业和政府部门紧密配合,提交各类资料予以改变使用用途外,还需要不同的部门在市政配套上做好文章。众所周知,现时一手的公寓盘多位于郊区或中心区外围,这些楼盘周边的交通、商业配套尚处于“待完善”状态,即使发展商愿意把“商业”性质改为“居住”性质,仍旧难以吸引在市区上班的白领族前往承租。只有等周边的地铁或车站、商场都同步建立起来,且物业放租的租金水平对比市区同类物业有优势,才能把原本在员村、东圃、赤岗、南洲、同和等市区中等租金水平板块的租客吸引过去,预计这个过程也需要至少三四年。

  房价或还能再坚挺多一会儿

  很多市民非常关心的一个话题就是,如今政府部门大力发展住房租赁市场,能否让本身处于高位的房价“见顶回落”?广州链家研究院分析人士表示,这还是要看市场的供需转变情况,2017年上半年广州二手楼市的成交情况犹如坐“过山车”,根据“阳光家缘”的统计数据,全市经中介促成的二手房网签量为73370套,比2016年同期的44255套增加65.8%。但在3月的调控政策加码后,市场活跃度快速下降,2017年第二季度全市经中介促成的二手房网签量为27659套,比第一季度的45711套减少39.5%。最近两个月,经中介促成的二手房网签量皆低于9000套,若加上买卖双方自行网签的量,应在1.05万套以内。周峰预期,这个月度网签量水平,有机会贯穿整个第三季度,只有在小业主的让步幅度能再进一步加大时,才可以重新激发市场活跃度。到了2017年的10月,不排除广州的二手房价真的开始下跌了。当然,不要奢望跌幅会非常大,这也需要一个过程。

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