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签了合同办好贷款业主的房子不卖了

买家起诉要求继续交易,因合同中没有强制约定被法院终审驳回
来源:中山日报 2017-07-13 第 8214 期 A6版 编辑:本报记者张房耿 实习生罗勋 通讯员王艳 发布时间:2017年7月13日
    日报讯 吕女士去年看中了五桂山镇一处商品房,她通过中介公司与业主签订了三方合同,贷款成功后却遭卖家违约反悔不卖了。吕女士心有不甘,起诉到法院要求卖家刘先生夫妇继续和她履行合同。记者7月12日获悉,由于双方合同约定买方不得逼使卖方履行合同,吕女士终审被法院驳回了诉求。

    ■签了合同办好了贷款,业主的房子却不卖了

    2016年3月7日,吕女士看中了刘先生夫妇在五桂山的一处167平方米的房产,双方一起与中介公司签订销售合同,约定成交价为80万元,定金3万元。当天,吕女士爽快地付了3万元定金,随后就向银行申请贷款。

    半个月后,吕女士接到银行通知称贷款已经审批通过,审批表显示房价是110万,首付款40万,银行同意给吕女士贷款70万元。此后,吕女士联系中介公司要求刘先生夫妇配合收取首期款、办理过户手续,但刘先生夫妇一直拖延。

    在发函委托律师催告无果后,吕女士无奈于2016年5月30日起诉到法院。法院查明,刘先生夫妇的这套房子在去年4月向另一银行办理了抵押登记,向银行抵押了47.6万元用于资金周转。一审诉讼中,法院根据吕女士的申请查封了该套房屋。

    法庭上,刘先生承认曾向吕女士提供了房产证复印件、刘先生夫妇的身份证复印件及买卖合同等资料。而曹女士称她对丈夫刘先生卖房一事完全不知情。而且,他们称吕女士向银行提供了虚假资料办理贷款,双方的贷款并不是110万元。

    ■买家起诉欲继续完成交易,终审被法院驳回

    刘先生卖房究竟有没有征得妻子曹女士同意?市中院认为,虽然三方合同上曹女士的名字是刘先生代签的,但中介人员提供的短信显示,刘先生多次表示要和妻子商量过户具体时间,而且曹女士在收到法院传票后就委托律师应诉了,一审期间也并没有就丈夫卖房提出抗辩。法院综合各因素认定,卖房是刘先生夫妇俩的共同意思。

    那夫妇俩的行为是否构成违约?如果违约,吕女士能否要求刘先生和曹女士继续履行合同?法院认为,刘先生夫妇在收到吕女士的催告函后没有提供收款账户也没有约定收取首期款的时间,而且事后还将房子抵押给了银行,两人的行为构成违约,应承担违约责任。

    但是,双方签订的合同约定,一方违约时,另一方只能适用定金条款要求违约方承担违约责任,不得要求违约方强制履行。近日,市中院终审驳回了吕女士的诉讼请求。该判决目前已生效。

    以案说法

    条款有异议应在签约前及时提出

    由于吕女士和刘先生夫妇签订的合同中对违约条款作出了 “不得强制履行”的约定,因此吕女士的诉求被驳回。如果买卖一方认为条款不公平,该如何处理?市中院终审认为,涉案合同的文本系由中介公司提供,买卖双方都是个人,属于平等经济地位的合同主体,双方当事人对于合同条款的确定均有平等的协商权,如果吕女士对合同条款有异议,她既可与对方协商对合同条款进行修订,也可以放弃签订该合同。

    不过,虽然要求继续履行合同的诉求被法院驳回了,根据双方“如卖方未能履行合同的条款以至合同不能顺利完成,则卖方须返还双倍定金予以买方”的规定,吕女士可以另行起诉,向卖方索要双倍定金。

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