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中山工业用地拟实施“先租后让”“弹性年限出让”

使用年限最高30年 须签“6+N”合同

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新规可促进国有土地资源优化配置,提高工业用地节约集约利用率。南方日报记者 王云 摄


  随着经济社会的不断发展,土地开发强度越来越高、用地指标越来越少、新项目越来越难落地,已成为中山等珠三角城市面临的共性问题。在中山的小榄、古镇、南头等工业重镇,国土开发强度已超过70%。

  为进一步促进国有土地资源优化配置,提高工业用地节约集约利用,近日中山市国土局公布《中山市工业用地“先租后让”、“弹性年限出让”实施细则(试行)》(以下简称“实施细则”),明确要求“先租后让”的土地使用年限不高于30年,土地成交后签订“6+N”的出让合同;“弹性年限出让”在少于法定最高使用年限的前提下,各镇(区)可根据具体项目实际情况确定。实施细则今年2月14日起施行,有效期8年。

  原则——租赁期满考核达标并缴清土地款方可转让

  何为工业用地“先租后让”“弹性年限出让”制度?
  实施细则规定,“先租后让”是指对工业用地设定一定期限的租赁期,按照工业用地公开出让程序确定土地竞得人,由土地竞得人进行开发、利用、经营。待租赁期届满,经考核评价达到出让合同约定的固定资产投资强度、建设容积率、土地产出率、土地税收产出率等条件并缴清土地出让价款后,办理土地登记等用地手续的供应方式。

  而“弹性年限出让”是指根据产业生命周期和企业发展状况,在法定土地使用权出让最高年限范围内,实行差别化的土地使用权出让年期的土地供应方式。

  与此同时,实施细则还为“先租后让”“弹性年限出让”制度设定了五条基本原则。
  其一,“先租后让”的土地使用年限不高于30年,土地成交后签订“6+N”的出让合同,其中6年为租赁期,N年出让期,租赁期满经考核评价达标并缴清土地价款的,方可办理土地登记;其二,“弹性年限出让”在少于法定最高使用年限的前提下,各镇(区)可根据具体工业项目实际情况确定使用年限;其三,出让起始价按使用年限进行修正,其中“先租后让”的竞买保证金按土地出让起始价的10%一次性收取,竞买保证金在土地公开出让成交后转为首期土地价款(即租赁期土地价款),“弹性年限出让”的竞买保证金按现行规定执行;其四,“先租后让”的土地在租赁期内不得转租、转让、抵押;其五,土地竞得人应当按照出让合同约定的用途、行业使用土地,未经批准不得改变土地用途、行业类别及其他土地使用条件。

  此外,全市范围以公开方式出让的国有工业用地(商品厂房项目用地除外)适用实施细则。

  监管——约定收取不低于总地价10%的履约保证金

  为避免土地出租后,因各种各样的原因导致项目进展缓慢,甚至土地被闲置的情况发生,实施细则制定了严格的供后监管程序。

  首先,根据项目的实际情况,履约监管协议约定收取不低于总地价10%的履约保证金。在项目开工、竣工、投产阶段分别按30%、30%、40%比例返还。其中,“开工”是指依法取得施工许可证后,进场施工并达到一定开发要求。“竣工”是指按项目规划总设计图完成建设,并办理建设工程竣工验收备案。“投产”是指主体和配套建筑、构筑物、设施及设备移交生产或使用。

  其次,“先租后让”租赁期满前一年(即租赁期第5年),由属地镇(区)政府组织相关职能部门对项目出让合同约定的建筑面积、最低容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率等指标执行情况进行预考核。指标考核值未达到约定值的,由属地镇(区)政府发出通知书,明确上述相关指标须在剩余的土地租赁期内,达到出让合同约定水平,否则将解除出让合同并由政府无偿收回土地使用权。

  再者,“先租后让”租赁期届满前一个月,由属地镇(区)政府组织镇(区)相关职能部门对项目出让合同约定的相关指标执行情况进行考核评价(初评)。考核评价(初评)须提交市经信、发改、规划、国土、住建、环保、税务、统计等主管部门审核,并出具审核意见反馈属地镇(区)政府。

  最后,当“先租后让”土地租赁期届满后,经考核评价不达标的,市国土资源局解除与土地竞得人签订的出让合同,政府无偿收回土地使用权,已收取的首期土地价款不予退回;地上建筑物、构建物及其他附着物考虑折旧按照市场评估价补偿,机器、工器具及工艺设施等不予补偿,动产搬迁费用不予补助。具体地上建筑物、构建物及其他附着物的补偿事宜由属地镇(区)政府负责,并由属地镇(区)政府委托有相应评估资质的评估公司进行评估。

  同时,实施细则要求,各镇(区)应对辖区内的工业用地“弹性年限出让”项目的出让合同履约情况进行考核评估。(记者/李凤祥)

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发布日期:2017年2月17日 作者: 责任编辑:胡显珠
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