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营改增为房地产业带来多重利好 二手房交易税负减轻

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  在新一轮营改增中,房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。

  第一个原因,牵涉面广。在曾经作为地方第一大税种的营业税中,有超过30%的税收来自房地产行业企业。第二个原因,首次将自然人纳税人纳入营改增试点,与老百姓购房成本紧密相关,改革的复杂程度进一步提升。

  这项改革如何进行,对个人和房地产行业将带来哪些影响?

  二手房交易税负略有减轻

  营改增之后,二手房交易中的税费到底怎么算?

  湖北省武汉市国税局局长姜锋举例分析说:“个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,超过2年(含)的,免征增值税。比如,某人将购买不足2年的住房以100万元销售,按原营业税政策应纳税为:100万元×5%=5万元。而增值税是价外税,其计税依据需调整为不含税收入,应纳税为:100万元/(1+5%)×5%=4.76万元,相比少交2400元。相应地,尽管税率不变,但应税收入降低,契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”

  “总体来看,营改增后二手房交易对纳税人来讲,征收机关、办税场所和流程等都没有变化,但税负会略有减轻。”国家税务总局有关负责人表示。

  “为了方便纳税人房屋转让、私房出租等税收缴纳和发票,目前,武汉共设立145个代征点,由地税部门代征这部分税款。”姜锋说。

  个人出租不动产税率如何计算,税负能否降低?

  按照规定,个人(自然人)出租不动产,要看不动产的属性。如果是属于非住房,增值税征收率为5%;如果属于住房,增值税征收率为5%,减按1.5%计算缴纳。例如,某人出租非住房年租金100万元,应缴纳的增值税为100/(1+5%)×5%=4.76万元,较原营业税少缴2400元;若出租住房,则应缴纳增值税为100/(1+5%)×1.5%=1.42万元。

  同时,个人出租不动产,月销售额不超过30000元,还可享受免征增值税的税收优惠。比如,每月出租非住房租金收入为10000元,可以免征增值税,但需要交纳个人所得税、房产税和印花税;如果每月的租金收入是40000元,就需要交纳增值税及附加以及个人所得税、房产税和印花税。

  “对于承租方而言,用于生产经营的房屋租金也可用于抵扣税款,承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票,就可凭票抵扣。”姜锋分析说。

  不动产抵扣加速更新改造

  房地产行业营改增,因为牵涉到不动产抵扣问题,还会对其他行业企业产生千丝万缕的联系。

发布日期:2016年5月9日 作者: 责任编辑:谭又喜
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