地产评论

李宇嘉:应整顿“中介+银行”的楼市场外配资

阅读:次 来源于:中国房地产网

  近日,上海重招处罚房产中介和按揭银行,辖内银行与中介按揭合作暂停1个月,7家银行暂停房贷2个月。这是迄今为止,我国首单强制暂停中介和银行按揭合作的罚单。重磅打击,源于为期1个月的沪上按揭业务稽查所揭示出的“黑幕”,即中介和银行联手上演的楼市场外配资。

  货币泛滥吹起楼市泡沫,这一逻辑深入人心,但究竟如何吹起泡沫?微观层面房产中介和银行的合作,给我们上了生动一课。大城市楼市进入存量时代,二手房交易涉及看房、撮合、赎楼、担保、托管、抵押、支付等全链条,信息咨询、法律服务、金融需求是三大核心环节。

  事关百姓利益,信息不对称和法律风险却很突出,但在监管上,这是个被遗忘而野蛮生长的行业。于是,代理全链条服务的中介,成了事实上的规则制定者、服务定价者、法律代言人(国外由律师代理),特别是在楼市火爆时期。但是,中介是最轻资产的行业,门槛和行业地位低,多数人抱着“赚快钱”的目的进入。因此,在沪深等大城市,他们看重的并非是3%的代理费。

  2015年房价暴涨,给中介带来了难得的赚快钱机会。有的中介以互联网金融牌照,以房产为标的,发行理财产品,再以20%以上的高利率贷给筹集首付的购房者、急于换房的卖房兼买房者。在资产荒而房价暴涨的年代,7%的中介理财迅速被食利者秒杀;房子一天一个价,交易周期长,随时可能变数,购房者忍痛向中介融资。当然,与银行、小贷公司、P2P合作,向客户兜售高成本短融产品的中介更多,以分食房价上涨收益。演变到后来,干脆撇开双方实际融资需求,故意设关卡让客户非融资不可。或者,以买家竞争、卖家反价忽悠买方融资,凑首付款、尾款和全款,或帮卖家还抵押来达成交易;或者以买方资金紧张、周期长来拖住卖家,向卖家兜售赎楼贷,甚至中介买进后加价再卖出;或者,将首付款与自有资金、理财资金等混在一起,建立“资金池”。由于买卖双方对流程不清楚,楼市火爆时情绪很亢奋,加上前期已被中介套住,只要房价上涨或交易达成,只好忍气吞声,但房价无形中被推高了。

  因此,中介的胆子越来越大,也就发生了沪上稽查所发现的问题,即银行按揭贷款没有直接打入卖方账户,而是划入美其名曰的第三方监管账户,再转入中介账户。中介利用资金做短期贷款后,再把贷款划入卖方账户。由于交易涉及诸多环节,各个环节可长可短,如赎楼、担保、贷款等,到底多少个工作日办好,并无监管规则,取决于中介和银行。若二者合谋,则天衣无缝。

  银行业绩考核一直刚性,加上银行资金泛滥,便催生出种种场外配资业务。2015年以来,房价暴涨,银行找到了新的配资标的和盈利模式。掌握大储户的银行分支负责人、客户经理,可以对接P2P平台、小贷公司,有客户需求、有房价保障的中介成了新宠。于是,首付贷、赎楼贷、过桥贷、装修贷和消费信用贷等如雨后春笋,楼市场外配资的弹药源源不绝。

  上海此次稽查发现的问题,在深圳、北京乃至其他城市都存在,是时候整顿市场秩序了。


发布日期:2016年4月29日 作者: 责任编辑:谭又喜
猎奇搞笑