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面对楼价波动购房合同条款约定要讲究

阅读:次 来源于:中山日报 2016-02-26 第 7711 期 B1版
    在楼市成交畅旺的背景下,卖方显然成为了近期中山楼市的主导。面对楼价频繁波动,不少刚需买家都希望尽快出手,此时往往就会涉及到买卖双方合同约定问题。对于近期中山市场上开始冒出的卖家单方面毁约、返价等行为,广东诚公律师事务所方面建议,业主可根据情况及所购房屋的情况,制定出一个预防业主反价的合同,通过合同中的一些细节提高业主的跳价成本,在交易中获取最大的主动权。

    首先,作为买受人,需要特别注意了解并核实出售人身份。如果代理人签订合同,必须要求提供委托书的原件并保存,以防产权人最后借口代理人没有得到其授权而无权代理出售房屋,导致合同无法继续履行。即使卖方是产权证的产权人,并且产权证上只显示为卖方一个人,也要了解房屋是否存在共有人,并防止卖方隐瞒共有人的情况出售,导致合同正在履行过程中,共有人出现不予追认卖方出售行为,引发争议。如果买方明知有共有人,应要求共有人作为卖方共同签署合同,或共有人有委托书授权一方出售房产。如果共有人签约当天不能到场签订合同,应保留共有人同意出售的证据,并要求共有人补签合同,同时在合同中约定“卖方保证共有人同意本合同内容,如共有人提出异议导致本交易无法进行视为卖方违约”。

    第二,双方履行期限一定要明确,避免合同约定不明。如果合同对履行期限约定不明,容易使卖方找到借口拒绝和拖延履行合同。付款是买方的义务,未约定付款期限貌似对买方有利,其实不然,如果未约定付款期限,卖方有权随时要求买方付款,如果双方无法协商付款期限,卖方有权解除合同而不承担违约责任,或者因缺失付款期限这一合同必备条款且无法通过当事人协商补充确定的情况下,认定合同不成立。

    第三,预防继续履行合同的障碍,在合同中予以明确。在签订合同前,要了解房屋是否被查封,房屋是否属于限制出售或不能出售等情形。其实,即使房屋因业主欠债而被债权人申请查封,如果业主有心履约,可以提供担保解除查封置换出房屋继续履行合同,但如果业主遇房价上涨正好以此借口毁约,或是自己虚拟债权债务关系查封房屋,法院也因房屋被查封属于法律上不能继续履行的障碍而驳回买方要求继续履行的诉讼请求。因此,买卖合同中应约定如果因卖方原因导致房屋买卖合同无法继续履行过户到买方名下,卖方除合同约定的违约金外另行赔偿买方的损失。

    第四,对租赁情况予以约定,以防业主投机取巧。

    第五,提高违约成本。在新政以及交通利好的刺激下,近期不少城市的楼价都出现了快速上涨,这让卖方动起了违约的念头。因此,买卖合同中应切断卖方违约所带来的利益。譬如,合同应约定如由于卖方原因导致合同无法继续履行,最终无法过户并交付给买方,卖方除合同约定的违约金,承担一切因违约产生的费用,包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、担保公司出具保函的担保费、评估机构的评估费等。一方不按合同约定的履行期限履行合同,迟延一天按日赔偿迟延履行违约金给守约方。

    最后,如果在履行过程中对方有拖延或推诿的迹象,或双方发生分歧,要及时固定对方违约的证据,比如向对方发书面催告履行通知或书面磋商函等。比较常见的陷阱是有时卖方蓄意反价,给买家打电话或口头声明说不想卖了,而买家也会疏忽和错过了继续履行合同约定的程序和买方履行义务的期限,结果自己逾期履行达到约定解除合同的条件,对方依约解除合同要求买方承担违约责任。因此,当确认对方已不会履行合同时,应及时向法院起诉并申请财产保全查封涉案房产,以保障判决的顺利执行,保护自己的权益。
    致远
发布日期:2016年2月26日 作者: 责任编辑:谭又喜
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