地产评论

打通小区围墙知易行难

阅读:次 来源于:中山日报 2016-02-26 第 7711 期 B2版
    近日,国家印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,引发热议。其中提出,加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

    在笔者看来,首先需要肯定的一点是,政策出台的前提意愿是好的,但眼下的现实,打通小区围墙的困难也是显而易见的。正如一些法律人士所言,一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主,而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主头上。《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。因此,对于已有的小区来说,是否开放,应该由业主共同决定。而且,住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有,这些道路不只有通行功能,还有小区业主停车等其他很多功能。

    说到这里,两个很现实的问题必须要解决:如何说服小区业委会?对于为数众多没有业委会的小区,政策如何能统一大多数人的意见?笔者了解到,在目前中山大多数实施封闭式管理住宅小区中,公共设施损耗如何修复、治安问题等依旧突出,而且很多至今仍没有政策层面上的解决方案,地方政府以及执法、管理部门对此往往只能疲于应付。一旦处理不慎,这些问题往往还会演变成为社会问题,如几年前西区蓝波湾小区便是最好的例子。一旦小区道路管理职能将重回政府之手,政府需在治安管理、邻里纠纷等社会治理方面倾注更大的人力财力。

    再者,从日常居住的角度考虑,购房者选择封闭式小区,原本就是看中封闭式小区管理相对完善、旺中带静的优点。一般来说,只要经济许可,谁都不希望买建在喧闹马路边上的住宅,因为这往往意味着生活质量的打折。

    因此,笔者认为,打通小区道路不单纯是个城市路网规划优化的问题,更是一个涉及到集法律定性、城市规划、社会综合管理水平、公民整体素质、业主意愿等层面的复杂问题,在具体执行上不能“一刀切”,应根据实际情况逐步推进。不过可以肯定的是,未来城市新区肯定会朝着社区化、街区化的方向发展,未来房地产开发与城市公共路网规划的衔接也将更为严谨,土地拍卖与开发条件要求都将发生一系列变化。这对于开发商来说,机遇与挑战并存。
    致远
发布日期:2016年2月26日 作者: 责任编辑:谭又喜
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