地产评论

市场评弹 去库存不等于万事大吉

阅读:次 来源于:中山日报 2016-01-22 第 7676 期 B2版

    在刚刚过去的2015年,中山楼市完成了让人出乎意料的“屌丝逆袭”,从高库存城市摇身一变成为“库存健康”城市,这在过去几年的中山楼市中尚算首次出现。

    在经济大环境下行压力增大的背景下,楼市库存从7万套跌至5 万套,这无论对于地方经济还是开发商来说都意义重大。一方面,天量成交为地方政府贡献了不菲的税收额,有力地支撑了地方经济的发展;对于开发商来说,天量成交除了意味着盈利,更重要的是实现了资金的快速回笼。有了充足的资金作为保障,对于2016 年的前景自然看好。

    而事实上,在本地市场为中山库存迈入健康时代欢呼雀跃的同时,笔者了解到,其实同样的情况已经在全国各地相当普遍。目前,房地产库存主要是指商品房待售面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。在如果按照这样的界定,经历了2015年下半年市场的疯狂后,当前一线城市与地方经济相对发达的沿海二三线城市,其基本不用担忧去库存的问题,因为这些城市的房地产市场不仅库存去化率已大致回到市场正常水平,而且商品房价格有所上升,又开始刺激投资者涌入市场。这点与2015年下半年以来的中山楼市的表现可谓不谋而合。


    不过,在眼下这波去库存行情中,外来购房客在开发商手上抢来的大批房子,其主要目的还是出于投资性需求,这点无论是开发商还是地方房产部门都是心知肚明的。有本地开发商老板曾向笔者坦言,如果可以选择的话,他个人不太愿意把项目超过2成的房源卖给外地客。因为如果接手的是投资性住房需求,那么房屋将面临着长期空置的危险,社区商业配套建设的开展也会因入住率偏低而难以开展。反过来,站在购房者的角度来说,三四线市场的房屋租赁与一线市场本来就没有可比性,这意味着未来购房者手头的房子有可能既难卖出去也难租出去,这等于是把原来存在于开发商手中的风险转移到购房者手中。长远来看,缺乏足够产业、人口、经济、就业支撑的房地产市场,其将无法避免“空城”的出现。大量空置的房屋除了在建设与销售过程中贡献了税收以外,其后续对地方经济发展没有任何实质性的帮助。


    所以,对当前三、四线城市及部分二线城市的房地产市场来说,去库存化的核心就是要斩断住房市场再快速扩张的根源。这些根源既包括不少地方的土地财政、对GDP 过分追求的偏好等。可以说,如果不能做到这点,即使现在的住房库存消化了,新的库存将会在地方经济的需求下继续涌现。所以,包括中山在内城市的房地产去库存化并非仅仅是把现有的住房卖出去那样简单,还需要进行一系列有效的制度改革。
    

发布日期:2016年1月22日 作者:致远 责任编辑:吴玉珍
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