地产评论

投资置业,关键还得“看菜吃饭”

阅读:次 来源于:中山日报 2016-01-01 第 7655 期 B2版
    近期,对深中通道交通利好的积极预期,使得中山成了受欢迎的投资地。据笔者观察,近期博爱七路某大型楼盘项目的新一期开盘均价已经达到了7000元/平方米,而且购房者近9成均为深圳客。目前除了地缘优势中最靠近深中通道及其支线的火炬区、南朗翠亨新区、东区和港口镇以外,就连其余城镇区楼盘也主动打起了“深中同城”的概念,让人意外的是,深圳客同样对此颇为买账。

    中山楼价在交通利好刺激下价值回归?现在出手是否最佳时机?从笔者近期与不少购房者的沟通看来,这几点成为了购房者的共同疑问。

    无可否认,在深圳客大量涌入下崛起的这波行情,可以说是拯救了原本处于高库存压力下中山楼市于水深火热,这点连大多数中山本地业内人士都始料不及。这大有数年前深圳客“扫货”东莞以及惠州楼市的影子。据笔者观察,如今只要有深圳客大量涌入的区域,当地的一手房源都会出现明显拉升。过去几个月火炬区、东区部分楼盘一手价格的快速攀升,其实在早前几年与深圳相邻的部分东莞、惠州镇区楼盘都曾出现过。据当地的一些机构数据,深圳客在这些片区的购房比例基本在7成以上,而片区的二手楼市也同样由深圳客在支撑。

    基于这些数据,笔者个人预期,如今愿意在火炬开发区以7字头甚至8 字头买房的深圳客,除去部分自住客外,未来前者手上大多数房源的转售对象只会是外地客。之所以有这样的判断,主要是基于目前中山大多数本地家庭其实并不乏居住空间,购房对于本地人来说更多是在进一步改善和升级居住条件。多年来,追高买房或恐慌性入市发生在本地购房客身上的比例并不高。这点与一江之隔的深圳市场有着非常明显的区别。

    有数据显示,目前在深圳拥有物业的家庭比例只有不到4成,尤其在今年深圳一手楼价逆市大幅走高的背景下,深圳二手物业租售市场的坚挺程度可谓冠绝全国。在过去几年,深圳的二手物业的成交量一直要高于一手,可见供求关系决定了深圳房价短期内很难出现下跌空间。

    反观过去十年的中山楼市,一手开发量的逐年递增与二手交易量长年处于低位的现象始终未有发生根本改变。在庞大的一手供应量下,二手物业流转效率自然偏低,价格也很难得到有效提升。笔者认为,这也是多年来中山楼价多年来一直保持“健康”的根本原因。可以预视的是,随着深圳客的涌入,未来中山东部片区楼市(尤其是翠亨新区岛上有大量待开发土地以及待填海区域)的开发量将继续加大,加上大批前期出售的一手房源加快流入二手市场,长远看深圳购房客不需要担心中山会像深圳那样出现 “没房卖”的情况。深圳人擅长炒房,有人不惜以集资借贷的方式去投身其中,依旧能赚到的原因是深圳高房价支撑,但需要说明的是:深圳只有一个,而像中山这类的三线城市却有很多。

    而对于眼下本地购房者是否需要入手置业的问题,笔者认为需要区别对待。一方面,笔者始终支持“为用而购”的置业思路,只要是适合自身或家庭实际需求的刚需型购房,任何时候出手都是适合的,尤其在中山这类中小城市。另一方面,未来中山城市向东发展的势头已经不可阻挡,随着深中通道的建设,未来10年内以翠亨新区为首的区域将肯定成为中山城市化建设以及高端产业落户的龙头板块。加上通胀、人口增长等现实因素,手头资金充裕的本地投资者不妨择机入市。当然,这样置业的前提是对中山楼价乃至楼市走势有清晰、理性的认知,外加出手前对房地产项目的地段以及发展前景多做实地调查,切忌人云亦云。一句到尾,无论任何时候,胆大心细的置业风格才能最大限度降低投资置业的潜在风险。
    致远
发布日期:2016年1月4日 作者: 责任编辑:谭又喜
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