地产评论

细数海外楼市“限外令”:稳经济 扩税收

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  【环宇杂谈】

  即便陷入欧债危机的国家,近年来推出了“大尺度”的购房移民计划,但其中“限外”的痕迹也很重。

  近日,六部委发文全面松绑“限外令”,楼市再次被搅动。怎么理解“限外”?笔者尝试总结发达国家的做法,帮助大家客观看待这一问题。事实上,发达国家或地区对本国居民购房,一般没有类似我国的住房“限购”政策。但是,为给楼市“降温”,特别是为保护本国居民不受境外人购房冲击,实施所谓的“限外令”却非常普遍。

  比如,澳大利亚规定,拥有可在澳居留12个月以上的签证,则获得在澳购置1套住宅的资格,但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售;再比如,不久前加拿大总理哈珀表示,若再次当选总统,将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策;此外,悉尼、墨尔本和伦敦,尽管允许外国人在当地购房,但购买二手房的限制很严格。

  发达国家或地区的楼市“限外令”也经常调整,大家熟知的案例就是香港。为应对“非典”和亚洲金融危机后的楼市“低潮”,香港于2003年推出了“投资移民计划”,投资650万港元在房地产或金融产品上便可申请。但是,该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应港人强烈的“限外”呼声,自2010年10月14日起,楼市投资移民被剔除了。此外,“欧债危机”爆发后,陷入危机的国家,如希腊、西班牙、葡萄牙和意大利,均推出“大尺度”的购房移民计划。以债务问题最严重的希腊为例,只要购置25万欧元以上的房产,即可获得临时居留权,居住满5年即可获永久居留权。

  英国、澳大利亚、加拿大等发达国家,一边限制外国人购房,另一边又希望外国人投资楼市,帮助本国经济复苏。比如,伦敦本地居民较为保守,不动产投资仅限于“看得见、摸得着”的二手住房,年代越久远就越受欢迎,“限外令”也仅限于二手住房。与此相对应,由于本地开发商很少开发新房,伦敦则非常欢迎外国机构和个人投资新房。

  刚晋级我国内地房企市值第一的绿地集团,就曾三次接到伦敦市政府邀请,伦敦市政府希望绿地集团开发伦敦郊区,满足包括中国在内的狂热的亚洲买家。从2013年到现在,已经有绿地、万达等多家房企进军伦敦市场。当然,除拉动当地投资和消费外,从2015年4月开始,伦敦开始对富裕的海外购房人征收资产利得税。

  如此“限外”,既保护本地居民购房,又稳定经济,还扩大了税收,百利无一害。如此“限外令”还存在于澳大利亚、新西兰。近年来,靠大宗商品出口的这两个国家,经济实在不咋地。借助于亚洲(主要是中国)留学潮、移民潮,不得不打起了外国人买房的主意。澳大利亚规定,外国人在澳购买新房没有限制,但若购买二手住房必须满足三个条件:购房人须持有可连续停留澳洲12个月以上的有效签证;购房人仅可以购买一套二手房;所购房产必须是自住房,不可以作为投资房。

  另外,即便陷入欧债危机的国家,近年来推出了“大尺度”的购房移民计划,但其中“限外”的痕迹也很重。以意大利为例,该国规定,只要购置房产(不限额度),即可获得1年的临时居留权证或5年的长期旅游签证。但同时规定,如果持有1年临时居留权,希望在1年后延期的话,购房者必须在意大利居住6个月以上,并且不能工作。连续5年后,才可申请该国的永久居留权。

  值得注意的是,发达国家直接限制境外居民购房的并不多,多以房产税、资本利得税或印花税的间接形式来“限外”。比如,在美国购房的门槛很低,房价远低于我国一线城市,前几年有“1美元公寓”,但房产税高的吓人。以3%的税率计算,尽管购房可获永久产权,但每33年购房者就相当于重新将自己的住房购买了一遍。由于美国房价波动不大,若不居住的话,基本上在给当地政府做贡献。

  因此,我国根据楼市和经济形势,适时调整“限外令”没什么大惊小怪的。“六普”数据显示,居住在境内并接受登记的境外人员102万人,数量并不大。而且,外国人购房并不像中国人那样火热,90%的人群选择租房。另外,外国人更偏向于购买成房,对消化预售库存帮助也不大。
  (作者系深圳市房地产研究中心研究人士)
发布日期:2015年8月31日 作者: 责任编辑:谭又喜
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