地产评论

贾康:房地产税的正面效应与必然选择

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  ■我们应当理性看待房地产税具有促使房地产业供需平衡并增加有效供给、推动地方政府职能转变并加强财源、调节国民收入分配并优化财产配置、提升直接税比重从而减少税收痛苦、推动民主理财和依法理财制度建设等有利于我国经济发展的五大正面效应,与此同时理智探讨关于此税的一些争议。

  ■导致收入分配差距扩大和我国当前财产配置格局两极分化的最主要原因之一就是住房所形成的资产存量和存量溢价。房地产税作为一种直接税,显然是调节收入分配和财产配置的优化机制,可以减少两极分化对于社会形成的负面影响。

  ■上世纪80年代初推出国有企业所得税的逻辑,对我们现在认识国有土地上的不动产调节机制也适用。我国城镇建成区的土地均为国有,但取得土地使用权和持有自己住房的主体都有自己相对独立的物质利益,如果需要调节相关利益关系,我们可以通过立法程序确立房地产税来进行调节。

  近日纳入全国人大立法规划并又一次引发万众瞩目的房地产税,是指包括居民消费住房在内,于不动产持有环节(或称保有环节)的税收,其改革关键是使一部分在住房保有环节上消费的税收调节从无到有。十八届三中全会要求“加快房地产税立法,并适时推进改革”,这是前些年曾以物业税的名义做了模拟空转和在上海、重庆两地做了以房产税为名的改革试点之后,决策层最权威的指导意见。

  在立法先行的前提下,我们应当理性看待房地产税具有促使房地产业供需平衡并增加有效供给、推动地方政府职能转变并加强财源、调节国民收入分配并优化财产配置、提升直接税比重从而减少税收痛苦、推动民主理财和依法理财制度建设等有利于我国经济发展的五大正面效应,同时也要理智探讨关于此税的一些争议。

  正面效应之一:

  促使供需平衡,增加有效供给

  如果把房地产业和建筑业整体作为国民经济的重要组成部分,可以说它们依然是未来几十年我国城镇化发展进程中的国民经济支柱产业。但房地产业的发展除了市场化轨道之外,还有基本保障轨道。这两者必须在市场经济环境中协调统筹而共同引导房地产业的健康发展。房地产调控新政运行几年以后依然矛盾重重,处理好这种矛盾需要系统性地理顺相关制度和政策,整合优化从土地开发环节到包括住房在内的不动产交易环节,再到住房保有环节等整个流程中所有的税费,推行合理配套的改革。在公众关注的房地产调控问题上,如要体现出“调控新政”的治本水准,制度建设是不可忽视和回避的,而使保有环节的税收成型并与土地开发、房产交易环节的税费负担合理协调,是理顺这方面制度建设、形成长效机制的关键。

  房地产税改革作为整个税改重要的内在组成部分,关系到国民经济的支柱产业健康发展进而形成长久的支撑力量,也涉及千家万户的实际利益以及整个社会的和谐稳定。此税在住房保有环节从无到有,会影响相关方方面面利益主体的利益预期和行为选择,促使房地产市场上供需更平衡一些,在整个社会即使不增加投入的假设前提下,原来很多的空置房也会进入市场出租或交易。这在资源配置上看,当然是一件增加有效供给的好事,会减少房价动不动就往上冲的势头。虽然总体而言,它还不足以改变我们城镇化水平一路走高过程中城镇中心区不动产价格上扬曲线的基本大模样,但可以使这个曲线的斜率低一些,泡沫少一些,发展过程中大起大落的威胁与不良影响少一些。

  正面效应之二:

  推动地方政府职能转变,加强财源建设

  目前,我国的地方税体系远未成型。1994年建立的税制框架运行和演变至今,从中央到以省为代表的地方之间分税制的维系,主要是靠共享税的“一刀切”,它规范了从北京、上海到西藏、青海的税收分享标准:在主要税种上,增值税75%归中央,25%归地方;营业税名义上全归地方,金融机构的营业税则按照隶属关系划分。这种共享税为主的框架,虽然维系了分税分级的基本规范性,但省以下的规范性则严重缺失。我们把各个省级行政区的省以下体制列出一览表,发现即使是发达地区,也没有真正进入分税制状态,而是五花八门、复杂易变、讨价还价色彩仍很浓厚的分成制和包干制。这几年批评之声不绝于耳的地方基层财政困难、地方天文数字的隐性负债,还有大家不断抨击的短期行为非常明显的地方土地财政倾向,其中确实有体制原因,但并非是1994年分税制改革造成的——因为省以下的各层级间财政体制安排并没有真正落实分税制。正是省以下的财政体制仍然延续着种种规范性极差的分成制和包干制,才和其他因素一道导致了基层财政困难、地方隐性负债和土地财政等等不良问题。解决这个问题,出路就是使省以下的财政体制实际贯彻分税制。

  地方税基的合理化、主体财源支柱税种的建设,与最适合地方掌握的不动产税或房地产税有着紧密联系。房地产税改革可以助力解决我国地方税体系不成形的问题,为地方提供支柱税种,进而落实省以下分税制,促使政府职能转变和市场经济健康化。房地产税的概念可宽可窄,广义上房地产税是指和房地产相关的所有税收,狭义上是指不动产保有环节的税收。美国人把不动产税称为property tax或 real estate tax。它是美国地方政府最主要的税,来自住房保有环节,而且每隔一段时间就要重评税基,由地方通过立法程序和每年的预算程序决定具体征收方案和税率。房地产税成为地方政府最主要财源,使得地方政府只要维持好市场经济运行,优化本地投资环境,提升本地公共服务水平,财源建设问题就自然而然随之解决——在这种努力下,辖区内的不动产进入升值轨道,地方政府也就不用侧重于短期行为和其他财源去解决主要的支出资金筹措问题。只要地方政府踏踏实实、不偏不倚地发挥好市场经济所要求的公共职能,整个财力分配体系里的支柱财源问题就一并解决,这是由内生因素引致职能转变和激励—兼容式优化制度建设。

  因此,对于地方税体系来说,这个税制建设很重要,房地产税最适合由地方政府掌握,使他们充分考虑怎样优化本地投资环境和提高公共服务水平。在自觉实行职能转变的同时,地方的财源建设问题也随每隔一段时间重评一次税基的机制而一并解决了,即内洽地结合了地方政府转变职能和财源建设两重目标的一体化实现。
发布日期:2015年8月11日 作者: 责任编辑:谭又喜
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