地产评论

顾云昌:房地产泡沫不会破裂

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  出席今年在三亚举行的博鳌·21世纪房地产论坛之前,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌刚刚结束在英国的考察。

  据其观察,英国的房价描述有三根曲线,第一根曲线是英国房价曲线,十年大概翻了一番。第二根曲线是描述伦敦房价的曲线,斜度更大,涨得更快一些。第三根曲线是伦敦中心地段高品质房屋的房价,上涨得更快。

  顾云昌认为,核心城市房价上涨在全世界的规律都如此,所以北京、上海、深圳房价仍在上涨不足为奇。但应当承认中国是存在房地产泡沫的,只是泡沫正在缩小且不会破裂。而对房地产市场影响最大的政策方面,顾云昌的判断是,正在松绑,制度建设仍在路上。
  泡沫正在缩小

  顾云昌认为,从2011年到2015年中国房地产泡沫在变小。判断房地产泡沫的重要指标之一是房价收入比。这亦是全球通用指标。

  虽然合理范围没有严格界定,不过根据世界银行在1998年对世界上96个地区的资料统计显示,这些地区房价收入比最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4,一般而言,在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。

  2014年全国商品住宅房价收入比为7.1,延续了2010年以来的下行趋势。顾云昌指出,近四五年的时间里,从全国平均数据看,房价平均每年上涨约2%,但收入上涨7%-8%左右,所以房价收入比在缩小。

  地区之间有分化。数据显示,2014年全国35个大中城市房价收入比排名中,深圳的房价收入比超过20,位居第一位,其次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州,其房价收入比分别达到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8,这组数据意味着,这些收入达到平均水平的家庭,若要购买一套普通的商品住宅,将要花费掉10年以上的家庭收入。在深圳,购买一套普通商品住宅则需要20年以上的家庭收入。

  顾云昌认为,中国的三四线城市的房地产,基本没有泡沫。一线城市是有泡沫的,而恰恰在一线城市房价还在涨。但一线城市泡沫不会破灭,因为它们有购买力支撑。

  短期政策仍以松绑为主

  中国房地产市场一直受政策影响较大,顾云昌判断货币政策的走势暂时不会变。“市场进入分化阶段后,政策总体上还是以松绑为主。”

  他进一步分析说,一线城市特别是深圳领涨,和深圳房地产市场供求关系密切相关。在宽松的货币政策环境下,供求关系紧张必然导致房价上涨,销售迅速;而市场仍处于供大于求的状态中,即使货币环境再宽松,市场回升速度也会比较慢。在货币政策转向宽松后,一线城市和重点二线城市回升得快,但三线城市反应较慢。

  大多数的三四线城市和个别二线城市,仍然以去库存作为主要任务。库存消耗的年限,在各地差别很大。“明年某个时间段会慢慢转变。”顾云昌说。

  从长期制度建设的角度来看,金融制度是最先有所突破的。公募REITs (房地产信托投资基金)诞生,房地产企业越来越频繁地使用互联网金融工具。税收制度的改变也渐行渐近,只有土地制度的改革仍阻碍重重。

  顾云昌指出,房地产税未来仍会出台。但随着行业泡沫挤压,现在最大的问题是去库存。目前确实不是加快房地产税立法的好时机。

  土地制度的改革最为复杂,牵涉的利益最广。土地制度的改革受制于户籍制度。城市化有过程,第一步是农民人口进城,增加城市人口;第二步是小城市往大城市走;第三步是郊区化;第四步是城市群发展。顾云昌判断,当前正处于城市化的第二阶段,但由于郊区的农民土地还不能上市,第三阶段出现问题。在此过程中,必然导致公共服务、公共产品在大城市丰盛,中小城市严重不足的情况,所以大量人口涌入大城市,如何化解大城市房地产市场的压力,应该全面考虑。
   
发布日期:2015年7月27日 作者: 责任编辑:谭又喜
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