高端访谈

聂梅生:形势严峻景气指数回历史最低点

阅读:次 来源于:中国房地产网-中国房地产报
  “即将迎来的2015年中国房地产市场并不会高歌猛进,而仍是加速去库存的一年,到明年二季度或有回转机会。”12月3日,在中国写字楼综合体发展论坛上,全联房地产商会创会会长聂梅生这样表示。


            全联房地产商会创会会长 聂梅生


  同时,聂梅生对目前房地产形势及政策方向进行了分析。

  中国房地产报:请分析下当前房地产行业的形势?

  聂梅生:当前房地产行业市场层面依然严峻,我用“严峻”这个词是经过谨慎思考的。房地产市场从全年第一季度高位盘整,到二季度开始平均房价逐渐进入负增长,一直持续到现在,体现了一种软着陆的态势。城市、地区、企业间的差异化加大,形成了很大的市场分化态势。一线、二线、三线、四线城市的所有房地产企业资金全线趋紧,去库存压力加大。

  当前已经回到了2008年的历史最低点,中国房地产景气指数2009年1月份是94.74,今年10月份的指数是94.76,两个数字几乎是一样的。

  中国房地产报:你怎么看近期出台的放开限贷及降息的政策?政策对市场的影响如何?未来是否还会有刺激政策出台?

  聂梅生:我们可以看看房地产投资和国家固定资产投资之间的关系。

  房地产投资的红线在今年是长时间处在国家固定资产投资之下,国家固定资产投资作为拉动经济的第一驾马车对国家GDP的拉动作用不可忽视。而房地产投资在国家固定资产投资中占20%甚至以上的比例。长时间来房地产投资对国家固定资产投资形成重大影响,今年以来一直是负拉动,并且这个负拉动往下拽的力度很大,实际就造成我国固定资产投资的增幅降低。

  这种情况之下,再不对房地产出手实施一些马上见效的定向刺激,那么今年GDP实际上就面临7.5%的增幅不保。“9·30”贷款新政的出台我个人认为是跟这个有关系的。
  我们可以看看大城市新建住宅的环比价格指数,9月份所有城市环比还全是负的,10月份北京、南京、深圳、成都四个城市环比已经涨了。“9·30”贷款新政出台之后对市场起到很好的支撑作用,11月份我看数据更多城市在涨。房地产行业和资本市场密切相关,货币政策调整对市场的影响立竿见影。未来我认为可能还会有一些政策出台。

  中国房地产报:在这么严峻的形势下,房地产行业在未来一段时间会呈现什么态势?

  聂梅生:从去年1、2月份,房价18.8%的同比涨幅,到2013年12月份7.7%的同比涨幅,这个趋势明显是下降的。我当时就觉得2014年不会太好,但谁也没想到今年房价同比涨幅出现了急跌,下来之后再上去就难了。

  但是我觉得形势还没有那么可怕。原因是,我们可以看到10月份及11月份的数据还是在回暖,软着陆的情况开始出现,房价同比涨幅指标越来越靠近零,也就是说房价同比去年不涨不跌,那也很不错了,因为去年涨了那么多。软着陆、回零然后去库存,明年二季度期待能有转机。当然这个软着陆消化库存的过程也是会比较痛苦的。

  中国房地产报:对于企业,下一步发展有哪些方向和建议?

  聂梅生:改革才能发展,创新才能带来进步,改革加上创新就能胜出。习近平主席在APEC会议上说到的这段话深入人心,也恰恰得出今天的主题,因循守旧是没有出路的。房地产行业想要进一步发展,一定跟改革有关系,好多掣肘不是我们企业能解决的,也不是一个政策可以解决的。比如土地问题和金融问题,这两个问题不解决,房地产行业想发展就很难。

  相比之下,金融改革要比土地改革走得快得多。目前,金融改革已经非常清楚了,比如12日我要和中国证券基金业协会讨论REITs怎样启动,还要谈到持有型物业的租金怎样能和资本市场联系起来。实际上,美国上一轮金融风暴以后,美国的REITs也在下跌,但是最开始带领美国的这一轮的房地产复苏,恰恰是长期持有型物业,REITs这块和MBS这块往上走,带动了现在这一轮美国房地产的复苏。

  上游需要改革,下游需要创新。中国房地产行业投资每年达到8万亿元,这其中包括一部分土地出让金。

  智能化、绿色建筑、产业化,这三块应该组合起来,谁能够结合起来谁就能走出去。此外,在互联网经济、互联网思维、互联网金融大势下,房地产行业怎么跟互联网握手,怎么样跨领域发展,这方面也值得思考。

  中国房地产报:你认为土地改革为什么难以推进?

  聂梅生:土改之所以难,是因为地方政府对土地财政的依赖太大。

  2004年,全国有5000多亿元的土地出让收益,去年是4万亿元,这已经占到正规财政60%~70%,如果没有土地出让金,那地方政府怎么办?一时半会根本没有替代收入源。

  除了这4万亿元的土地出让金,还有土地抵押贷款。土地抵押贷款84个城市是7.6万亿元,全国600多个城市的土地抵押款足以把银行绑得死死的。而之所以银根改革走得比较快,主要是因为土地抵押款的问题。如果房价下降,地价下降,这84个城市的7.6万亿元的土地抵押款就麻烦了。抵押不值钱了,把金融绑进去了。所以就可以理解为什么现在金融体制改革走得那么快,为什么要做资产证券化、抵押贷款证券化、MBS,抵押贷款必须拿出来放到证券市场上去。这个问题比较复杂,和地方政府、银行都有关系,所以土改这个事情没有那么简单。

  如果土地财政的问题不解决,地价将永远领跑房价,越跑越快。像北京、上海这样土地非常紧张的城市,房价下降确实是非常善良天真的美好愿望,但这是不可能的。
近期关于农村土地这块有些很好的政策开始出台,土地改革也一步步在走,但也确实是比较难的。
发布日期:2014年12月9日 作者: 责任编辑:刘晓娜
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