地产评论

对话亚洲房地产协会理事黄峻:开发成本上涨推高楼价

阅读:次 来源于:中山日报 2013-07-26 第 6766 期 B6版
    【简介】
    黄峻:中国企业资本联盟首席经济学家、央视经济台专栏评论员、亚洲房地产协会理事。多年来致力于中国的房地产市场与经济研究。目前在中山、上海等地从事房地产相关工作。

    今年来,国五条、银根收紧等各种房价的宏观调控政策出台,企图让开发商放慢投资速度,不过这并未能真正阻止前者停下开拓步伐。上半年,包括中山楼市在内的国内房地产市场呈现持续回暖的势头,同时也引发了不少业界人士对于后市走势的意见分歧。
    日前,记者对话了中国企业资本联盟首席经济学家、央视经济台专栏评论员黄峻,让这位观点颇为鲜明的中山楼市 “老熟人”谈一下他对当前以及下半年房地产市场的几大热点话题的看法。
    谈楼价
    楼市调控短期影响基本消除开发成本上涨推高中山楼价
    “虽然早前行政调控明显打乱了房地产市场发展节奏,但鉴于后者具备自我修复的功能,经济规律决定了政策对楼市的影响只能是阶段性的。”黄峻认为,当前房地产市场的反弹,其实早在去年下半年已经开始形成拐点。尤其在新一届政府提出城镇化发展战略的背景下,这更是为上半年全国70个大中城市的楼市反弹奠定了基础。即便在今年“国五条”出台的背景下,上半年全国房地产市场成交反弹势头相当明显,中山也不例外。
    面对如今楼市“越调越反弹”的局面,黄峻直言,撇除行政手段不谈,近两年房地产各项开发税费的不断增加,是推高中山乃至全国楼价的一大幕后推手。这也是所有开发商的一致共识。
    “上半年国内财政收入增幅几乎是GDP的一倍,说明税费增幅远超过了实体经济增幅。随着上半年房地产市场的反弹,前者对地方税收增幅的贡献度也相当高。然而,开发商所承担的新增税费,最终只会转嫁到消费者身上,而楼价便是最好的载体。”黄峻坦言,目前国内有超过 20 种核心税费与房地产行业有关。以中山今年上半年开始上调的城市公建配套费为例,其标准从原来的1500元/平方米上涨至如今的 3500元/平方米,涨幅超过130% ,导致建筑成本上涨 200至300元/平方米,而这尚未包括地价、增容费、报建费用、验收费用、营业税、所得税等复杂税费。在二手市场方面,5年期营业税、利润所得税等也直接推高了本地二手房转让价格,高额流转税最终还是转嫁到消费者身上。在此情况下,今年上半年中山楼价的上涨更多属于结构性增长,开发商的实际盈利空间反而是被压缩了。
    谈土地市场私人存量地多影响拍卖外来开发商越发谨慎与二级市场相比,今年上半年全国土地市场成交同样热闹。然而,中山在土地市场方面表现却未如人意。早年于国土系统负责土地拍卖工作、拥有土地拍卖官资格的黄峻认为,这主要由早年土地管理、市场两方面原因造成。
    一方面,由于中山在上世纪90年代初土地管理规划相对滞后,全市24个镇区各有各的供地计划,加上对于存量地的管理相对松散,造成中山早年众多土地都通过民间转让的方式落入到私人手中,期间更是经过多重转手买卖,存量之大难以估算清楚。
    同时,相比起近年才通过官方渠道推出拍卖市场的商住地,前者的价格无疑要低很多。一旦这些存量土地持有人参与楼盘开发,这无形中会令新进开发商开发压力增大。这也是不少外来开发商在中山市场抱怨最多的一点。
    另一方面,黄峻指出,从前期地价来说,中山土地价格与周边城市相比,表面上有一定市场竞争力。但实际上,在中山从事房地产开发,其后续涉及的开发费用多,因此综合摊分下来的开发运营成本往往不低。加上近两年建筑市场行情价格的快速攀升,在中山整体楼价一直保持在 5000至6000元/平方米的情况下,开发商的实质盈利空间已经在不断下滑,一些新进外来开发商在中山市场甚至出现了结构性亏损。也正因如此,如今不少外来开发商对在中山市场拿地开发的态度,也从原来的积极转为审慎。
    不过黄峻同时指出,从中山房地产市场发展趋势来说,如今北部、南部(如东凤、黄圃、南头、坦洲)等一些镇区楼市由于主力面向广州、珠海等地高购买力购房群体,其市场前景依旧可期。外来开发商在镇区的开发力度也会进一步加大。
    谈“钱荒”
    未来房地产市场将强者恒强中小开发商需提早为转型做准备
    6月底,有关央行向商业银行“断粮”而导致的“钱荒”现象,被视为国家盘活市场存量资金并引导资金从房地产流向其他实体经济领域的举措。对此,黄峻认为,钱荒对于目前国内几大龙头开发企业而言影响有限。毕竟后者凭借规模、资金优势,其发展牵动着整个国内房地产行业的大走势,市场结构性资金短缺不会对其长远布局与发展产生过多影响,强者恒强的局面依旧会持续。
    相比之下,未来地方的中小开发商则面临着转型的抉择。“以中山为例,目前不少本地中小开发商靠的是前期廉价土地储备,反观专业化程度、品牌知名度、物业管理水平、精细化管理则是他们的”短板“,而这恰好是决定房企能否实现长远发展的重要因素。”黄峻认为,参照国内外一些一线城市的开发经验,未来本地中小开发商会朝着合作开发和转型为服务商的方向发展。专业化程度高、机制灵活的一方将在未来5至8年率先赢得转型先机。
    谈未来
    翠亨新区可试水多元化地产开发模式
    在新一届政府“城镇化”政策背景下,有分析认为未来房地产市场发展将走向变革。除了住宅项目外,养老地产、旅游地产等各种“非主流”地产类型已成为开发商青睐的下一块蛋糕。当中,在深中通道建设提上议事日程的背景下,定位为滨海新区的翠亨新区具备了不俗的“先天条件”。
    对此,曾带领央企在珠海横琴中央商务区考察开发的黄峻坦言,现阶段翠亨新区在国家政策倾斜、投资额方面,肯定会面临着横琴这个国家级新区的挑战。单纯从房地产角度来看,借助楼价较低、环境优美的优势,这个滨海新区较为适合尝试多元化地产开发模式。不过在此之前,政府一定要对片区交通、医疗、精神文化产业、硬件配套等环节提前大力投入,实现筑巢引凤。否则,在前有南沙,后有横琴两大国家级新区的夹击下,翠亨新区很容易会在珠三角新区竞赛中失去先机。
发布日期:2013年7月26日 作者:梁展宏 责任编辑:吴玉珍
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