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对话佳诚地产董事总经理杨国锋:新兴商业体看重后续运营

阅读:次 来源于:中山日报 2012-12-14 第 6542 期 B3版
   新商圈、新业态的出现不一定意味着旧商圈一定会走向衰落。相反,通过自身业态的不断调整、适应市场,新旧商圈之间通过一段时间的磨合,同样可以实现错位共处。--杨国锋 

    今年以来,中山商业地产市场崛起势头不可谓不猛。各大商业综合体的冒起让中山这个二三线城市成为了不少开发商商业开发方面的 “兵家必争之地”。其中,作为火炬开发区全新商业项目,集餐饮、酒店、商业街、娱乐等于一体的佰汇广场受到了不少投资者的关注。
    从高级职业经理人到如今成为开发商、投资商的角色转变,作为佰汇广场的操刀手,佳诚房地产董事总经理杨国锋对于眼下竞争越发激烈的中山商业市场又有怎样的一些独特看法?本周记者特意与其进行了一次对话。
    ○记:佰汇广场的铺位近期即将解筹,近期在招商上也动作频频。不过,回看当年中汇新天地这类最早期的综合商业体,在张家边工业园片区的发展也不是太过如意。另外,对于开发区缺乏足够中高端消费人口、难做高端商业的观点,你怎么看?
    ●杨:任何新兴商业体的成功,其实缺不了时间、投入、整体规划、后续运营等几大因素。如果说时间和开发商投入程度是基本要素的话,那么商业体的整体软硬件规划、商圈自身的运营能力则是决定其在未来成功与否的关键。
    结合中山消费市场的实际情况,我认为,作为商业业态组合中的龙头,缺乏能够成功吸引人流的主力店,一个商业体长远上很难成功。而且,商业体在发展的过程中,业态需要有一个培育、成长、变化、完善的适应过程,这也是为什么佰汇广场在推出少量可售街铺的同时,也提出了5年返租的捆绑式置业计划。这是因为我们并不非将铺位一卖了之,而是希望将售出的商铺纳入到我们整个商业规划的范围内。力求在商业体业态稳步发展的同时,帮助业主实现物业投资升值,实现互惠互利。
    至于火炬区中高端消费人口的流失问题,我认为在当今的商业市场上,消费需求多样化已成为最大的特点。消费者的需求并非固定或有一定限度,有时候甚至连顾客自己都不知道自己到底需要什么,这时便需要企业通过自身努力去扩大和创造。这正是佰汇广场的开发目标和方向:通过更新、更好的体验式社区商业模式,为火炬开发区带来全新的购物休闲场所,激发当地购买人群的消费需要,引导片区商业向更高层次进发。
    ○记:谈起未来中山商业地产,爆发式增长的体量是一个无法回避的问题。以中山目前的消费人口,恐怕难以消化这数百万平方米的新增商业面积,商业项目失败的风险也在提高。在这波商业地产大潮中,什么才是项目最有力的竞争优势?
    ●杨:坦白说,以今年中山商业地产的开发量,2013 年整个商业地产市场的竞争将会越发激烈。作为市场上的一员,任何人都无法避免这个市场现实。在中山消费人口短期内难以出现大变化的形势下,新旧商圈之间的取代效应、淘汰效应未来几年将会越发明显,这是任何城市在商业地产转型升级发展过程中必然会出现的。
    不过,新商圈、新业态的出现不一定意味着旧商圈一定会走向衰落。相反,通过自身业态的不断调整、适应市场,新旧商圈之间通过一段时间的磨合,同样可以实现错位共处。而这还是需要开发商、物业持有人通过人力、物力、时间的投入来实现,当中考验的自然会是商业体自身后续运营能力。单有开发而没有运营的商业项目,长远上要取得成功是很难的事情。当然,在这波商业地产大发展中,开发商对于商业开发、运作、现金流等专业问题的理解会更加成熟,这也是整个市场逐渐走向成熟的标志。
    ○记:从项目职业经理人到如今身为开发商,杨总你所接触的中山房地产市场的版图也在不断扩大。结合过去几年在中山的实际经验,你觉得来年中山楼市的整体走势将如何?
    ●杨:从政策层面看,个人目前没有看到太多积极的市场信号。但结合今年中山住宅市场的成交情况来看,限价下的市场依旧保持着较大的成交量,这表明无论房地产市场如何受到政策的打压,其稳步发展的步伐基本与国内经济的发展速度是同步的,毕竟地方乃至国家经济发展、城市化进程需要房地产的支撑。
    作为开发商,虽然个人认为来年市场的不确定因素依然客观存在,但对购房者来说,固定资产依旧会是大家抗击通胀的有效工具。其中,相比起一味追求低价,优质物业会更加是投资的保证。总的来说,用审慎乐观的态度对待来年市场会是较为理智的做法。
发布日期:2012年12月14日 作者:梁展宏 责任编辑:吴玉珍
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