高端访谈

做中山商业地产的坚定守望者

对话迪兴实业策划总监谈子信

阅读:次 来源于:中山日报 2012-03-09 第 6262 期 B4版
  自去年以来,住宅市场的屡屡受创,让不少开发商将目光投到了商业地产市场。其中,在中山大力发展总部经济、做大服务业市场的大环境下,写字楼成为了以后本地与外地开发商的突破口,而东区自然成为了写字楼开发的 “兵家必争之地”。然而,面对如雨后春笋般冒起的各大甲级写字楼,“消化力”开始成为了中山地产业界人士提及频率最高的敏感词。有业内人士断言,2012年既是中山写字楼体量的膨胀年,同时又是商业地产走向饱和甚至过剩的一年。
  对于这个话题,作为中山近年“三旧改造”最为成功的明星项目之一,盛景尚峰可谓颇有发言权。日前,记者与迪兴实业、南下房地产营销总监谈子信进行了一次轻松而又内容丰富的对话。
  ■写字楼体量激增,是经济发展转型升级的必然产物
  随着一栋又一栋高楼的冒起,2012年东区甲级写字楼的新增体量将达到前所未有的高度。如盛景尚峰五座、利和广场、颐港世纪大厦、弘业ICF、宏宇大厦、大东裕三期等,都是今年投入使用的新建写字楼。这样粗略一算,今年单是东区写字楼的新落成面积将达到约38至40万平方米,基本达到广州2010年的新增水平。如果加上东区医院、中山三路原经贸大厦、远洋城世界观、盛景尚峰二期、顺景商务大厦、大东裕四期等今明两年的即将动工的项目,新增体量将有望超过60至70万平方米。这意味着单是东区的体量已大有直逼广深沪一线城市的水平。
  对于这些数据,谈子信自然不会陌生。“随着中山的城市化进程不断推进和中央对楼市调控力度的不断加大,大量资金开始涌入商业地产。中山近几年的商业也迅速膨胀,每年都有商业项目投入动工,这些开发商都是对市场经过深入调研,对中山未来前景表示乐观,如果中山没有表现出值得期待潜力的话,中山的商业也不会发展得如此迅速。”他表示,过去中山商业地产主要以本地开发商投资为主,外来发展商对中山的兴趣大多也停留在开发难度更小、资金回笼速度更快的住宅市场。
  然而,随着广东自2008年来先后提出珠三角规划发展纲要、产业转型升级的发展理念后,中山作为珠三角西岸中心城市的地位已经被反复提出,这顺势吸引了保利、越秀、万达等众多知名商业地产企业的进驻,加上本地大型开发商的纷纷加入,证明大家对中山商业市场前景的乐观。
  “更重要的是,新一届政府班子领导一直在为中山商业发展而努力。除了积极完善中山的路网建设、强化中山的地理环境区位优势外,还大力引进外来资金和人才,加快中山的产业结构升级和进化,这都不断为中山总部经济的发展在打基础,而与一线城市的发展轨迹相似,写字楼体量的激增,正是中山经济发展转型升级过程中的必然产物。”谈子信表示。
  ■写字楼“百家争鸣”时代中,开发商“软硬”实力起决定性作用
  虽说长远利好已经摆在眼前,但不可否认的是:在目前中山城区首位度依旧有待提高的大背景下,以民营经济为主的中山,目前仍未有足够的大型企业来消化急速增加的写字楼体量。对此,谈子信有着非常清醒的认识。
  “个人认为,这轮商业地产的急速增长潮,最终必然会迎来一个大浪淘沙的过程,而只有软实力与硬实力均足够的开发商,才能在这个过程中坚持下来,并成为行业的领导者。”他坦言,与住宅市场不同,商业地产最忌急功近利,除了讲求资金运作的硬实力外,项目落成后的后续长线经营,是开发商能否成功打造商业类物业、建立自身品牌(软实力)的关键,因此并不是任何开发商做都会成功。在同样片区、同样甲级写字楼的外包装下,写字楼之间的运营情况可以有很大的差别。
  此外,有别于其他城市的成片发展,中山的商务区域规划状况现在是“多点多中心”,因此商业项目互相之间互动的作用力较小,互相之间的竞争就非常讲求市场洞察力和营销策略。
  “目前一些开发商用住宅销售的心态来开发写字楼,其开发流程主要为建成--售卖--资金回笼--稳定获利。在商业地产受投资客追捧的情况下,项目也许能够实现短期销售上的成功。但这同时为写字楼的空置率、业态、物业管理、档次、招商、品牌建立等方面埋下了不少长线隐忧。这些负面影响所产生的骨牌效应,会直接反映在物业贬值、租金回报率低的身上。一旦写字楼这类商业地产落入到‘斗谁租金便宜’的恶性竞争上,想要实现翻身的可能性就相当渺茫。”他表示,写字楼的软实力,在于顺应政府的发展规划方向的同时,做好自己项目的定位设计以及规划推广方案,并利用好这个片区的优势以及做好未来的整体规划,这些均是一个商业地产项目能否成功的重要条件。
  ■未来希望能做中山商业地产的坚定守望者
  对于今后几年企业的发展,谈子信表示,盛景尚峰金融商务中心二期(东区建纶厂房地块)是迪兴实业、南下房地产未来3至5年的重点开发项目。项目总占地百余亩,建筑面积约为60万平方米,以“盛景尚峰——紫马奔腾”为主题。目前该项目的规划正在设计之中,定位为一个国际性的城市综合体项目,包括甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、大型购物中心、文化设施等配套项目。紧邻最大的生态公园——紫马岭公园将成为此项目的一大特色,与生态公园自然环境结合,力图实现无缝对接,打造一个绿色生态的商业综合体项目。
  “由于项目正好在中山CBD 片区的核心点上,而且也是中山‘三旧改造’的重点项目,在省委书记汪洋的视察并重点关注下,我们整个迪兴团队感到责任重大。与此同时,在积累了这几年的开发经验后,我们有信心将这个片区建设好,也算是为整个东区中心商务区乃至中山现代服务业集聚区的建设出一分力吧。”谈子信最后笑言。
发布日期:2012年3月9日 作者: 责任编辑:舒伴
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