高端访谈

“明年开发商将多往商业地产做文章”

对话京珠花园总经理孙欣

阅读:次 来源于:中山日报 2011-12-23 第 6185 期 B2版
     作为东升首个集五星级酒店、公寓、住宅、商场、商铺于一身的城市综合体开发商,京珠花园近期即将推出旗下约90至140 平方米刚需型住宅产品,近期受到了不少购房客的关注。作为“商业+住宅”双脚走的开发商,究竟项目的负责人、京珠花园总经理孙欣对于限价令下的中山楼市有何看法?商业地产会否成为明年开发商的“救命稻草”?借着日前参与深圳住交会的机会,记者日前特意对话了孙总。
  ■限价令下城、镇楼市两极分化日趋明显
  “无论是限价令之前还是之后,作为东升楼盘,我们的首期住宅均价原本都没打算超过5800元/平方米,因此限价对于我们由始至终都没有太多影响。反倒是给了我们营销宣传上的一个契机。”采访一开始,谈起有关限价对项目的影响时,孙欣简洁明了地说道。不过,限价对于整个中山楼市的影响,孙欣坦言,如果明年政策延期,那么不少开发商的资金链将遇到很大的问题。而与此同时,城、镇楼市两极分化的现象将越发明显。
  他指出,限价其实无论对于大开发商还是中小开发商而言,都会带来不小的烦恼。一方面,部分中小开发商由于资金的压力,势必会脚踏实地地降价促销,以价换量,但其往往面对着财大气粗的大型开发商时,打价格战时往往会有心无力;而与中小开发商一样,大开发商受限购、限价政策影响,不但需要通过‘劈货’的形式来减轻手头库存压力,而且还要时刻紧盯着全年任务的完成情况,否则资金链、库存、利润等表现不佳往往会反映在上市公司股价的波动上。
  “而目前中山楼市中最让人尴尬的,莫过于限价造成城、镇楼市销售两极分化的情况。如目前城区不少中高端项目因价格原因陷入了滞销、变相封盘的境地,而开发商由于开发成本、定位等原因,基本不可能做到大幅降价出货。反观不少原本价格临界或低于5800元/平方米的镇区楼盘,近一个多月则迎来了逆市出货的机遇。因此本次限价对楼盘而言都并非喜事,但亦算得上是危中有机,市场亦在这种分化中形成了新的格局。”孙欣表示。
  ■短命行政手段难治楼市 “顽疾”
  不过,对于限价这种行政手段,孙欣与早前不少开发商的表态基本一致,即“可以理解但不能接受”。
  “无论中山明年限价是否延期,限购、限价这类政策往往只能作为特殊时期的特殊办法,时间一长会为市场埋下报复性反弹的危机。目前政策对于市场的打压,可以说已经到了‘骑虎难下’的地步,而购房客目前也希望通过‘坐山观虎斗’从中获利。”他表示,目前楼价上涨的主要原因,一方面在于通胀导致楼盘开发、人力、财务(包括银行、民间借贷)、税收等成本的逐年攀升;而更重要的,则是在目前土地拍卖制度下,近年“地王”出现的频率非常之高,地价的同期升幅更是远超楼价。如果长远不解决政府对土地财政的依赖,那么从中长期城市化进程的角度而言,即便近两年的楼价可能有所回落,但楼价总体向上涨依旧会是大概率事件。
  ■开发商明年将往商业地产开发倾斜
  而对于明年楼市的发展趋势,孙欣认为在目前国家打压住宅市场、力促服务业转型升级、投资者青睐商业类物业的大环境下,明年将有越来越多开发商走上商业地产的开发道路,从而应对可能持续的楼市寒冬。
  而在“商业+住宅”的开发潮流中,京珠花园可以算是个“异类”。在其他开发项目 “商业造势——住宅先行——经营包尾”的开发模式中突围而出,商业先行,由商业经营带动住宅产业升值。而京珠花园则是商业先行,京珠花园这样的开发经营模式要求京珠花园开发商有坚强的资金和经营实力做后盾,因为按计划,京珠花园的商业项目将于2012 年中竣工,那时,京珠花园的住宅部分大致只开发到第二期。
  据介绍,建设中的京珠花园酒店是一个集休闲娱乐、商务、商业、餐饮、旅业等为一体的综合性酒店,项目占地面积1.9万平方米,建筑总面积近11万平方米,酒店楼高23层,以准五星酒店的标准兴建。若加上一期项目的裙楼及底商部分,项目的商业面积将达到13万平方米,另外还有6万平方米的休闲广场。发展商计划用5至8年的时间,投资10个亿,打造成东升镇新地标。
  “之所以敢于按这个计划进行,除了京珠花园项目开发商的实力外,东升镇的强大未来发展潜力也给了开发商以足够的信心。”孙欣表示,东升镇从去年年底开始,地产渐旺,路网发达是其中最主要的原因。东升已经形成了以国道和干线公路及京珠高速公路、中江高速公路为骨架的四通八达的公路网,90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场。更重要的是,城铁东升站的启用,更为东升带来了铁路经济。轨道交通的发展改变了城市的行业结构,而城铁站点周边的商业,则成了轨道交通的最大受益者。完善的交通配套设施,能促使周边区域的客流增多,为商业项目带来了更多的商机。
发布日期:2011年12月23日 作者: 责任编辑:谢穗芳
猎奇搞笑